Расчет налога при продаже квартиры: распределение долей, оптимальный договор, имущественный вычет

Согласно статье 220 Налогового кодекса Российской Федерации, при продаже квартиры, которая является собственностью более трех лет, налог на доход физических лиц составляет 13% от суммы разницы между ценой продажи и первоначальной стоимостью квартиры. В данном случае, первоначальная стоимость квартиры составляет 3 млн, а цена продажи - 3,6 млн, следовательно, сумма налога составит 13% от 600 тысяч рублей (разница между ценой продажи и первоначальной стоимостью), т.е. 78 тысяч рублей.

Одновременно с этим, в соответствии с пунктом 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ, при продаже собственности, являющейся основным жильем продавца (т.е. квартиры, на которую было получено налоговое льготное кредитование), и если продажа происходит не ранее, чем через три года после регистрации права собственности на данное жилье, налоговая база снижается на сумму налогового вычета в размере 1 млн рублей. Отметим, что данное правило применяется, если квартира по факту является основным местом жительства продавца, не зависимо от того, какие доли в квартире имеются.

Касательно выгодной для продавца формы продажи, в данном случае возможно применение индивидуальных налоговых вычетов каждого собственника квартиры, продаваемой в долговременной совместной собственности. Однако, следует отметить, что это вариант будет возможен, только если у каждого из собственников будет наименее трехлетний стаж в собственности данной квартиры на момент ее продажи и все собственники возьмут на себя доли, технически соответствующие фактическим вкладам каждого в оплату данной квартиры.

Относительно взаимозачета жены на имущественный налоговый вычет, следует отметить, что расчет и оплата налога при продаже квартиры осуществляется независимо от имущественного налогового вычета, который может быть использован при приобретении жилья в будущем. Поэтому, в рамках данного случая, взаимозачет имущественного налогового вычета жены на сумму налога по продаже квартиры не предусмотрен.

Для решения вопроса о расчете налога при продаже квартиры Вам необходимо будет предоставить следующие документы:

1. Договор купли-продажи квартиры, оформленный при покупке в 2019 году;
2. Договор ипотеки на приобретение квартиры;
3. Договор о разделе имущества, оформленный при выделении долей жене и ребенку;
4. Договор купли-продажи при продаже квартиры;
5. Документы, подтверждающие использование материнского капитала для погашения ипотеки;
6. Документы, подтверждающие наличие других квартир у Вас и Вашей жены.

С учетом полученных Вами данных, расчитаем налог при продаже квартиры: 1. Сумма ипотеки, погашенная материнским капиталом, не облагается налогом на прибыль в связи с продажей квартиры; 2. Сумма налога на прибыль при продаже квартиры рассчитывается как разница между стоимостью приобретения квартиры (3 млн. руб.) и стоимостью ее продажи (3,6 млн. руб.) за вычетом расходов на улучшение квартиры (если они имели место быть); 3. Налог на прибыль определяется путем умножения полученной разницы на ставку налога на прибыль физических лиц в размере 13% (согласно действующему законодательству на 2021 год); 4. Сумма налога на прибыль, которую Вам необходимо будет заплатить, составляет 72 тыс. руб.

Относительно вопроса о том, как выгоднее продавать квартиру, можно предложить следующее. Если Вы и жена являетесь собственниками еще одной квартиры, то для Вас будет выгоднее продать квартиру, на которой нет материнского капитала, и использовать вычет на налог из полученной прибыли. Это позволит сократить размер налога при продаже квартиры.

Относительно желания Вашей жены взять на себя часть налога за продажу квартиры, необходимо отметить, что в соответствии с действующим законодательством имеется возможность сделать взаимозачет по денежным требованиям по налогам, что может быть полезным для снижения дополнительных затрат на налог. Однако, для этого необходимо провести финансовые расчеты и убедиться в достаточности суммы имущественного вычета у жены для покрытия ее части налога.

Производство исковых заявлений и исходя из сложности конкретного дела, я могу помочь Вам в данном случае как юрист, однако, так как это требует дополнительного общения и работы, это является материалом платной консультациию

Применяемыми статьями закона Российской Федерации для решения вопроса являются:

• статья 217 НК РФ "Налог на доходы физических лиц";
• статьи 220-232 НК РФ, регулирующие налогообложение доходов физических лиц от продажи имущества;
• статья 220.1 НК РФ, регулирующая порядок учета расходов на улучшение при продаже недвижимого имущества;
• статьи 333.25-333.27 НК РФ, регулирующие вопросы применения налоговых вычетов при продаже имущества;
• статьи 270, 271 и 307 ГК РФ, регулирующие правовой режим имущества и порядок его отчуждения.

Для расчета налога при продаже квартиры необходимо учитывать следующие данные:

• стоимость приобретения квартиры (3 млн рублей);
• стоимость продажи квартиры (3,6 млн рублей);
• расходы на улучшение квартиры (при наличии);
• возможность применения налоговых вычетов при продаже имущества.

Если прошло более трех лет с момента приобретения квартиры, то при ее продаже налог возникает только в том случае, если разница между стоимостью ее продажи и приобретения превышает 1 млн рублей. В противном случае налог не возникает.

Если срок владения квартирой меньше трех лет, то налог будет рассчитан по формуле: (стоимость продажи - стоимость приобретения - расходы на улучшение) х 13%.

В данном случае следует учитывать, что квартира была приобретена в браке, что может повлиять на порядок распределения дохода. Также следует учитывать, что при продаже квартиры можно применить налоговые вычеты в размере 260 тыс. рублей на каждого из собственников, если они являются резидентами РФ и владеют квартирой более трех лет.

В связи с этим, продажа квартиры в рамках одного договора на всех собственников может быть выгоднее, если суммарный достигнутый доход (стоимость продажи минус стоимость приобретения и расходы на улучшение) не превысит 4 680 000 рублей (260 тыс. рублей на троих собственников). В этом случае каждый собственник сможет применить налоговый вычет в размере 260 тыс. рублей.

Что касается возможности взаимозачета ипотеки, оплаченной материнским капиталом, или налога с продажи квартиры с имущественным вычетом, то данный институт не предусмотрен законодательством РФ.