Продажа квартиры: осложнения с покупателями-несовершеннолетними, обременение и риски

С точки зрения законодательства Российской Федерации, в данной ситуации есть риски для продавцов квартиры. Если покупатель откажется платить или заплатит не полностью, то продавцы должны будут обратиться в суд, чтобы вернуть свою квартиру или получить необходимую компенсацию. Однако, если квартира будет зарегистрирована на покупателей в МФЦ до полного расчета, то это может затруднить процедуру возврата квартиры продавцам и продлить сроки.

В целях обезопасить себя, продавцам рекомендуется заключить надлежаще оформленный договор купли-продажи с покупателями, в котором будут указаны условия полной оплаты квартиры. Кроме того, они могут заключить другие сделки, например, задаток. Однако, запретить покупателям регистрацию договора в МФЦ без полного расчета не представляется возможным, поскольку регистрация является свободной процедурой для любого гражданина.

Для решения данного вопроса необходимо следующее:

1. Две копии договора купли-продажи (ДКП) на квартиру - одну для вас и одну для покупателей;
2. Документы на квартиру - свидетельство о праве собственности (СПС), технический паспорт и документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным платежам;
3. Документы на несовершеннолетних покупателей и их родителей - свидетельства о рождении, паспорта и документы, подтверждающие право на оформление сделки (например, документы об опеке и попечительстве);
4. Документы о продаже квартиры покупателей третьим лицам (если таковые имеются);
5. Свидетельство о браке (если продавцы состоят в браке);
6. Документы, подтверждающие источник происхождения денежных средств, которые будут использованы для оплаты квартиры (например, справки с места работы, выписки из банковских счетов).

Если вы согласны на заключение двух ДКП в один день, то нужно включить в договор условие о том, что покупатели обязуются оплатить квартиру не позднее дня заключения договора. Также можно включить условие о предоставлении залога до регистрации договора в МФЦ.

Если покупатели не будут платить или заплатят не полностью, вы можете обратиться в суд с иском о взыскании задолженности. Если квартира уже будет зарегистрирована на покупателей, то возврат ее может быть затруднительным. Поэтому рекомендуется заключать договоры купли-продажи только с надежными и проверенными покупателями.

Для решения данного вопроса следует подготовить следующие документы:

1. Документы, подтверждающие право собственности на продаваемую квартиру.

2. Документы, подтверждающие, что покупатели являются несовершеннолетними, а также разрешение опекуна на осуществление сделки и/или судебное решение об установлении опеки и попечительства.

3. Две копии договора купли-продажи недвижимости, подписанных сторонами и заверенных нотариально.

4. Документы, подтверждающие оплату стоимости квартиры.

5. Реквизиты счета, на который должны быть перечислены деньги за квартиру.

6. Документы, подтверждающие право покупателей на продажу своей квартиры, если выступают как продавцы.

Риски состоят в том, что если покупатели не заплатят или заплатят не полностью, то вам придется идти в суд для возврата квартиры. Однако, поскольку вы будете иметь два договора купли-продажи, имеет смысл обратить внимание на условия, которые будут включены в договора, которые будут подписаны с покупателями. Возможно, в таких условиях можно предусмотреть возможность возврата квартиры в случае неполной оплаты или задержки оплаты. В любом случае, рекомендуется обсудить конкретные условия с нотариусом и убедиться, что они позволяют вам защитить свои интересы в данной ситуации.

Чтобы обезопасить себя, можно в том числе запросить копии документов, которые будут необходимы для регистрации договора купли-продажи в МФЦ, и следить за процедурой регистрации прав на недвижимость на портале госуслуг в своем регионе. Также можно включить соответствующие условия в договор купли-продажи, которые будут запрещать регистрацию договора до полной оплаты стоимости квартиры.

Статьи, которые могут быть применимы в данной ситуации:

• Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 152, 153, 162, 430)
• Семейный кодекс Российской Федерации (статьи 29, 35, 37, 42)
• Закон о нотариате (статьи 25, 38-40, 49, 50)
• Закон Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (статьи 15, 16, 17)

ГК РФ статьи 139, 151, 152, 320; ЖК РФ статьи 29, 30, 45, 46.