Взятие квартиры в новостройке через ипотеку: ДДУ, регистрация в Росреестре, сроки передачи и проблемы с законом N 214-ФЗ

Согласно положениям Федерального закона №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», сроки передачи квартир должны быть одинаковыми для всех дольщиков. В случае если срок передачи квартиры, указанный в договоре долевого участия, является неодинаковым, договор может быть признан недействительным на основании части 2 статьи 493 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако, в данном случае стоит обратить внимание на то, были ли установлены дополнительные условия в договоре оставляющие застройщику право на изменение сроков передачи квартир. Также для искового требования на выплату неустойки необходимо дождаться истечения срока передачи квартиры, указанного в договоре. Если застройщик не передаст квартиру в установленный срок, то дольщик имеет право требовать выплаты неустойки.

Для решения данного вопроса необходимы следующие документы:

1. Договор долевого участия (ДДУ), подписанный между дольщиком и застройщиком;
2. Свидетельство о регистрации ДДУ в Росреестре;
3. Документы, подтверждающие срок передачи квартиры, указанный в ДДУ;
4. Закон N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";
5. Дополнительные материалы, связанные с данным ДДУ и выполнением его условий, например, переписка между сторонами, акты сдачи-приемки, судебные постановления и т.п.

Отвечая на вопрос, можно сказать, что договор ДДУ не может быть недействительным, если он зарегистрирован в Росреестре, однако его условия могут противоречить законодательству в части установления срока передачи квартиры одинаковым для всех дольщиков в соответствии с Законом N 214-ФЗ от 30.12.2004. Для решения вопроса о неустойке необходимо рассмотреть условия ДДУ и законодательство о долевом строительстве.

Статьи, применяемые для решения данного вопроса:

1. Статья 214 ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

2. Статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации "Возмещение убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств".

3. Статья 333.33 Жилищного кодекса Российской Федерации "Ответственность за нарушение сроков поставки жилья в многоквартирных домах, строящихся по договорам долевого участия в строительстве".

Ответ на первый вопрос: Договор может быть недействительным, так как противоречит закону N 214-ФЗ. Регистрация договора в росреестре не является основанием для его соблюдения, если он противоречит действующему законодательству.

Ответ на второй вопрос: Рассчитывать неустойку можно с даты, указанной в договоре как срок передачи квартиры, который не был выполнен. При несоблюдении срока передачи квартиры застройщик обязан выплатить дольщикам неустойку в соответствии с условиями договора и действующим законодательством.