Сроки ввода в эксплуатацию квартиры: разъяснения терминов и возможные суммы взыскания от застройщика

1) Согласно условиям ДДУ, плановый срок ввода в эксплуатацию квартиры - "10" июля 2017 года. Слово "плановый" означает, что это ориентировочный и нефиксированный законодательно срок, а Застройщик обязуется передать квартиру Дольщику не позднее трех месяцев после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и является условием начала срока передачи квартиры Застройщиком Дольщику. 2) Поскольку получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию произошло 10.10.2017 года и срок передачи квартиры не позднее трех месяцев со дня получения данного разрешения, то крайний срок передачи квартиры составляет 10.01.2018 года. Подписание акта осмотра 07.11.2017 года не имеет юридической значимости как дата передачи квартиры и нарушением договора ДДУ не является, а нарушением договора является срок подписания акта приема-передачи 18.11.2017 года, поскольку квартира должна была быть передана ранее. 3) В случае просрочки передачи квартиры согласно условиям ДДУ, Дольщик может потребовать у застройщика уплаты неустойки в размере 0,1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки, при условии, что такой размер предусмотрен в договоре. Кроме того, Дольщик может взыскать с Застройщика убытки, если такие причинены, в том числе моральный ущерб, если возник. К возмещению могут быть предъявлены и дополнительные требования, но их основанием должны быть фактические убытки, причиненные неполнотой или несвоевременностью передачи квартиры.

Для решения данного вопроса потребуются следующие документы:

1) Договор долевого участия (ДДУ); 2) Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; 3) Передаточный акт; 4) Акт осмотра с замечаниями; 5) Акт приема-передачи.

Отвечая на вопросы:

1) Действительно, согласно ДДУ, срок передачи квартиры не должен был превышать трех месяцев с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Если разрешение было получено 10.10.2017 года, то срок передачи квартиры уже просрочен. Слово "плановый" указывает на то, что это ориентировочный срок, но при этом застройщик обязан неукоснительно соблюдать его, если не произошло никаких непредвиденных обстоятельств. Ввод в эксплуатацию и получение разрешения на ввод в эксплуатацию - это два разных понятия. Ввод в эксплуатацию означает завершение строительства, соответствие объекта требованиям технических норм и правил и его готовность к использованию. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является служебным документом, выдаваемым государственными органами (в данном случае, строительным надзором), которое подтверждает соответствие объекта требованиям строительных норм и правил. Таким образом, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - это необходимый этап для ввода объекта в эксплуатацию, однако это не означает, что введется он сразу же после получения разрешения.

2) Просрочка составляет количество дней, на которое застройщик не выполнил свою обязанность по передаче квартиры, то есть с 10.10.2017 года по дату подписания акта приема-передачи (18.11.2017 года), если в ДДУ не предусмотрена иная процедура определения срока просрочки. В данном случае, срок просрочки составляет 39 дней.

3) Кроме законной неустойки за просрочку сдачи квартиры, возможно взыскать также убытки и моральный вред, нанесенный дольщику, если это имеет место быть. Для этого нужно доказать нарушение застройщиком своих обязательств по ДДУ, а также размер причиненного ущерба. Помимо этого, возможно требование взыскания платы за пользование чужими средствами, если дольщик был вынужден увеличить свои расходы в связи с просрочкой выполнения обязательств застройщиком.

Закон РФ "О защите прав потребителей" и Гражданский кодекс РФ.

1) Согласно статье 30 закона РФ "О защите прав потребителей", исполнитель должен исполнить обязательство в установленный договором срок, если иное не предусмотрено законом, и если срок не установлен, то в разумный срок, иначе потребитель вправе требовать изменения срока исполнения обязательства или отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар/услуги суммы. Согласно пункту 6.1 договора ДДУ, плановый срок ввода в эксплуатацию квартиры был установлен на 10 июля 2017 года, и согласно пункту 6.2, передача квартиры должна была произойти не позднее трех месяцев с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Таким образом, судя по факту получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 10.10.2017г., застройщик просрочил сроки передачи квартиры потребителю.

2) Срок просрочки составляет срок от даты, указанной в договоре как срок передачи квартиры, до даты фактической передачи квартиры. В данном случае, срок просрочки рассчитывается от 10.07.2017 до 07.11.2017г. (включительно), если считать данный срок как крайний срок для передачи квартиры согласно договора ДДУ.

3) Согласно статье 15 закона РФ "О защите прав потребителей", в случае нарушения исполнительских обязательств потребителем предусмотрена возможность требования компенсации морального вреда, убытков, понесенных вследствие несвоевременной или ненадлежащей передачи имущества, и возмещения ущерба, понесенного потребителем вследствие пользования имуществом исполнительской организации на период просрочки исполнения обязательств. Однако, решение о взыскании этих сумм может быть принято только судом.