Продажа недвижимости в Москве: ипотечная квартира и 1/2 доли в другой квартире. Приобретение новой квартиры за 12.5 млн. Вопросы налогов при оформлении сделки.

Если продажа квартиры, находящейся в ипотеке, и 1/2 доли в другой квартире осуществляется в рамках одной сделки и за общую сумму 11 млн рублей, то для вычисления налога НДФЛ необходимо определить разницу между полученной суммой и совокупной стоимостью данных объектов. Совокупная стоимость равна 11 млн рублей, что означает, что разницы нет, и налог НДФЛ платиться не должен.

Если продажа квартиры в ипотеке и 1/2 доли в другой квартире осуществляется в рамках разных сделок, но в течение одного месяца, то для целей налогообложения этот период может рассматриваться как одна сделка. Если же между сделками проходит более одного месяца, то данные сделки считаются двумя отдельными сделками, и налог НДФЛ будет рассчитываться исходя из каждой из них отдельно.

Документы, которые могут потребоваться для решения данного вопроса, включают в себя:

• Договор ипотеки на квартиру, подтверждающий наличие задолженности по кредиту;
• Договор о совместной долевой собственности на другую квартиру;
• Документы, подтверждающие стоимость квартир (например, оценочные заключения);
• Документы об обязательствах по выплате налогов (НДФЛ), связанных с продажей имущества.

Относительно налога на доходы физических лиц (НДФЛ), нужно отметить следующее:

• При продаже квартиры в ипотеке налог на продажу не уплачивается, если квартира продается после трех лет владения (ст. 217 Налогового кодекса РФ);
• Если половина доли в другой квартире будет продана, то прибыль от ее продажи будет облагаться НДФЛ, если продажа совершена в течение 3 лет с момента приобретения доли (ст. 220 Налогового кодекса РФ);
• В случае продажи обеих указанных квартир и покупки новой на сумму 12,5 млн рублей, прибыль от продажи квартиры в ипотеке будет освобождена от НДФЛ, а прибыль от продажи половины доли в другой квартире будет облагаться НДФЛ. Однако, если при покупке новой квартиры будет использована вся сумма дохода от продажи, то общая база для налогообложения будет снижена на эту сумму (ст. 220.1 Налогового кодекса РФ).
• Если оформление сделки купли-продажи произойдет в течение 1 месяца, то это может быть рассмотрено налоговыми органами как единая сделка, и общая прибыль будет определена исходя из общей стоимости всех проданных квартир и вычетов, связанных с покупкой новой квартиры.

Налог на доходы физических лиц регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 126-ФЗ "О налоге на доходы физических лиц". В данном случае, статьи, применимые для решения вопроса, могут быть следующими:

статья 3 - "Объекты налогообложения", которая определяет, какие доходы подлежат налогообложению;

статьи 208 и 209 - "Рентный доход" и "Доходы от продажи имущества", соответственно, которые регулируют налогообложение доходов от продажи имущества, находящегося в собственности гражданина;

статья 220 - "Наложение налога на доходы физических лиц", которая устанавливает порядок начисления и уплаты налога на доходы физических лиц.

Ответ на вопрос о необходимости уплаты НДФЛ при продаже квартиры в ипотеке и 1/2 доли в другой квартире, если общая стоимость продажи составляет 11 млн рублей, будет зависеть от стоимости ипотечного кредита и суммы, полученной от продажи 1/2 доли в другой квартире. Если доход получен в размере, не превышающем планку необлагаемого минимума, налог на доходы физических лиц уплачивать не требуется. Однако, если доходы будут превышать планку необлагаемого минимума, необходимо будет уплатить налог на доходы физических лиц.

Ответ на вопрос о необходимости уплаты НДФЛ при оформлении сделки купли-продажи в течение месяца зависит от суммы выручки от продажи и статуса продавца (физическое лицо или юридическое лицо). Если продавец - физическое лицо, и сумма дохода не превышает планку необлагаемого минимума, налог не будет взиматься. Если доход будет превышать планку необлагаемого минимума, необходимо будет уплатить налог на доходы физических лиц в соответствии с действующим законодательством.