Покупка квартиры на этапе строительства: договор цессии, необходимые документы, аккредитация и риски

Здравствуйте! Для заключения договора цессии, необходимы следующие документы:

1. Договор купли-продажи между подрядчиком и покупателем квартиры.
2. Согласие застройщика на цессию договора.
3. Разрешение на строительство или ввод дома в эксплуатацию, выданное соответствующим органом государственной власти.
4. Согласие банка на цессию договора, в случае, если банк выступает в качестве залогодержателя по ипотечному договору.

При заключении договора цессии, необходимо следить за тем, чтобы все перечисленные документы были действительными и соответствовали законодательным требованиям. Если документы не являются действительными или не соответствуют законодательным требованиям, то могут возникнуть риски, включающие возможность приостановления или отмены строительства, а также потерю права на собственность квартиры.

Также, необходимо учитывать, что при заключении договора цессии, необходимо проводить тщательный анализ правовой чистоты объекта недвижимости, на которую приобретается право. Если права на объект недвижимости не являются законными, то могут возникнуть риски, связанные с нарушением прав третьих лиц на этот объект.

Для решения данного вопроса следует запросить у подрядчика и застройщика следующие документы:

• Договор на строительство дома;
• Разрешение на строительство;
• Акт приема-передачи квартиры от застройщика;
• Акт приема-передачи квартиры от подрядчика;
• План и технические условия обеспечения нового строительства энергетическими ресурсами, водоснабжением, водоотведением, теплоснабжением и другими инженерными услугами.

Также, для цессии на квартиру необходимо получить согласие банка, который выдает ипотеку, на совершение сделки.

Одним из рисков при покупке квартиры на этапе строительства может быть недострой объекта и задержки в сроках сдачи квартиры, что может повлечь за собой убытки в связи с оплатой ежемесячных ипотечных платежей и аренды жилья. Также, возможны некоторые юридические сложности в случае неполномочной сдачи объекта или незаконного выселения. Поэтому важно тщательно изучить все документы и риски, связанные с покупкой на этапе строительства, а также обратиться к квалифицированному юристу для оценки всех юридических аспектов сделки.

Гражданский кодекс Российской Федерации:

• Статья 380. Договор цессии
• Статья 484. Дополнительные требования, установленные законом для совершения отдельных сделок
• Статья 545. Договор подряда
• Статья 547. Субподряд (субподрядный договор)
• Статья 554. Основания ответственности подрядчика за ненадлежащее выполнение работ по договору подряда
• Статья 620. Строительный подряд
• Статья 633. Субподряд (субподрядный договор) при выполнении строительно-монтажных работ
• Статья 634. Ответственность подрядчика и заказчика при выполнении строительно-монтажных работ
• Статья 673. Банковский счет заказчика и исполнителя

Также необходимо учитывать Закон РФ "О защите прав потребителей" и законодательство о регистрации прав на недвижимое имущество.

Документы, которые нужно запросить у подрядчика и застройщика, могут включать в себя:

• Договор подряда или субподряда
• Свидетельство о государственной регистрации застройщика и деятельности подрядчика
• Разрешение на строительство
• Проектная документация и акты выполненных работ
• Справки о наличии задолженностей перед налоговыми органами и другими кредиторами
• Документы подтверждающие аккредитацию в Сбербанке

Рисками при покупке квартиры по ипотеке у подрядчика могут быть:

• Ненадлежащее выполнение работ по договору подряда
• Задержка в сдаче объекта и поэтому задержка в выплате ипотечных платежей
• Нарушение прав потребителя при выполнении работ
• Несоблюдение требований законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество.