Покупатель заключил предварительный договор купли-продажи квартиры без права собственности: как вернуть задаток?

Здравствуйте! В соответствии с пунктом 2 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель имеет право потребовать возврата уплаченного задатка в случаях, когда продавец не исполняет свои обязательства по передаче имущества. Данный пункт действует и в случаях, когда покупатель отказывается от исполнения договора по основаниям, предусмотренным законом или договором.

При этом, в соответствии с пунктом 4 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, которая прекращает договор, несет ответственность за прекращение, то она обязана вернуть полученное имущество (в данном случае, задаток), а также возместить убытки другой стороне, если убытки не могут быть покрыты полученным имуществом.

Если на момент подписания предварительного договора недвижимость не принадлежала продавцу, то он не мог заключить договор купли-продажи и, следовательно, не смог исполнить свои обязательства по передаче имущества покупателю. Это является основанием для расторжения предварительного договора и требования возврата задатка покупателю.

С учетом того, что в квартире обнаружены скрытые дефекты, которые на момент подписания предварительного договора не было, и которые затрудняют эксплуатацию квартиры, покупатель также может требовать возврата задатка, ссылаясь на отсутствие возможности исполнения договора по причине наличия скрытых дефектов в квартире.

В целом, при расторжении договора купли-продажи имущества, стороны должны учитывать условия договора, а также действующее законодательство Российской Федерации.

Для решения данного вопроса необходимо иметь следующие документы:

1. Предварительный договор купли-продажи квартиры в новом доме, подписанный сторонами.
2. Документальное подтверждение обнаруженных проблем с квартирой в период ожидания сделки, такие как акты или заключения экспертов.
3. Документ об уплате задатка, в том числе подтверждение того, что задаток был внесен на счет продавца.

В соответствии с законом, если квартира на момент заключения предварительного договора была существенно не соответствовала условиям договора (например, имела скрытые дефекты, которых стороны не знали), то покупатель имеет право расторгнуть договор и потребовать возврата задатка. При этом продавец не может ссылаться на условия договора о том, что при прекращении договора со стороны покупателя задаток не возвращается.

Однако, при расторжении договора покупатель должен вернуть квартиру в том же состоянии, в котором он ее получил, за исключением нормального износа. В данном случае, если ожидание сделки привело к тому, что квартира была повреждена, то продавец может потребовать возмещения убытков.

Статья 432 Гражданского кодекса РФ "Возврат полученного имущества" и статья 550 Гражданского кодекса РФ "Залог имущества".