Обязанности и смена управляющей компании в многоквартирном доме

Управляющая компания, согласно законодательству Российской Федерации, имеет следующие обязанности перед собственниками:

• Обеспечение сохранности и надлежащего использования общего имущества многоквартирного дома;
• Оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома в соответствии со стандартами, установленными на законодательном уровне;
• Обеспечение функционирования инженерных систем и сетей, в том числе системы энергоснабжения, водоснабжения и канализации;
• Предоставление отчета о финансово-хозяйственной деятельности управляющей компании.

При желании сменить управляющую компанию необходимо собрать общее собрание собственников жилья и голосованием принять решение о прекращении договора с текущей управляющей компанией, также необходимо провести процедуру отбора новой управляющей компании. Если на общее собрание по выбору управляющей компании не были приглашены все собственники, это может быть основанием для обращения в суд. Также необходимо учесть, что изменение управляющей компании должно быть осуществлено в соответствии с законодательством Российской Федерации и условиями договора с текущей управляющей компанией.

Для решения этого вопроса нужны следующие документы:

1. Устав и иные документы, регулирующие деятельность управляющей компании.

2. Законодательство РФ, регулирующее вопросы управления многоквартирными домами и права собственников жилья.

3. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, где решались вопросы о выборе управляющей компании.

4. Почтовые уведомления, которые получили некоторые собственники жилья от управляющей компании.

5. Договор между собственниками жилья и управляющей компанией, если таковой имеется.

Чтобы сменить управляющую компанию, необходимо провести общее собрание собственников жилья. Для этого необходимо уведомить всех собственников о дате и времени проведения общего собрания путем направления им почтовых уведомлений. Примерное количество дней для уведомления зависит от региона и может колебаться от 10 до 30 дней. Кворум на общем собрании должен быть не менее 2/3 всех собственников жилья в многоквартирном доме. Общее собрание должно принять решение о смене управляющей компании.

По данному вопросу применимы статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона РФ "Об управлении многоквартирными домами" и Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью":

• Статьи 36-41 Гражданского кодекса РФ (Обязанности управляющей организации по договору управления)
• Статьи 45-48 Гражданского кодекса РФ (Права собственника помещения в многоквартирном доме)
• Статьи 16-21 Федерального закона "Об управлении многоквартирными домами" (Права и обязанности управляющей организации)
• Статьи 69, 70, 188-190 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" (Участие в общем собрании участников, принятие решений, изменение учредительных документов)

Обязанности управляющей организации определены в статье 154 Жилищного кодекса РФ и в договоре управления:

Статья 154. Обязанности управляющей организации

1. Управляющая организация обязана обеспечивать постоянное функционирование общего имущества в многоквартирном доме и оказывать услуги собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме по содержанию, ремонту и благоустройству общего имущества в соответствии с договором управления.

2. Управляющая организация обязана организовать ведение учета и управление фондами многоквартирного дома.

3. Управляющая организация обязана своевременно и полно информировать собственников помещений, арендаторов жилых помещений и нежилых помещений, пользователей помещений в многоквартирном доме, представительный орган собственников помещений и уполномоченный орган о деятельности управляющей организации и результатах ее работы.

Для смены управляющей компании необходимо собрание собственников и принятие решения о прекращении договора с текущей управляющей организацией, после чего проводится конкурс и заключается новый договор. При этом необходимо соблюсти все процедуры, предусмотренные законодательством и уставом ТСЖ. Если на общее собрание по выбору управляющей компании не были приглашены все собственники, то его решение может быть признано недействительным.

Статьи закона, которые могут быть применимы к данному вопросу:

• Статья 154 ЖК РФ "Обязанности управляющей организации"
• Статья 45 ЖК РФ "Возможности собственников помещений при управлении многоквартирным домом"
• Статья 48 ЖК РФ "Договор управления многоквартирным домом"
• Статья 49 ЖК РФ "Прекращение договора управления многоквартирным домом"