Покупка нежилого здания с участком в сельхозназначении с разрешением на производственное использование. Кадастровая стоимость - 16 млн. Всего за 23 млн. Предварительный договор с задатком 50%. Возможность пролонгации или расторжения. Учтены все риски и условия.

Существует несколько рисков, которые необходимо учесть: 1. Необходимо проверить все документы на участок и на здание, чтобы исключить возможность обременений и споров при покупке. 2. Необходимо уточнить, как быстро продавец может перевести земельный участок в зону П, и если задержки возникнут, то как это повлияет на договор. 3. В предварительном договоре необходимо четко прописать условия пролонгации, расторжения, компенсации затрат, исходя из потенциальных рисков при осуществлении проекта в будущем. 4. Необходимо уточнить, какие налоговые обязательства возникают у покупателя и продавца при заключении основного договора на 70% кадастровой стоимости. 5. Следует уточнить детали по оплате за оборудование и монтаж инженерных сетей.

Удостоверьтесь, что ваши интересы защищены в предварительном договоре и что вся информация о проекте и соглашениях фиксирована в письменном виде. Также рекомендуется обратиться за консультацией к юристу, который специализируется на сделках с недвижимостью, чтобы снизить риски и убедиться в том, что сделка заключена честно и законно.

Для решения данного вопроса Вам понадобятся следующие документы:

1. Кадастровый паспорт на здание и на земельный участок;
2. Письмо министерства, разрешающее перевод участка в зону P;
3. Документы, подтверждающие перевод участка в зону P.

Чтобы снизить риски и защитить свои интересы, Вам необходимо прописать следующие условия в предварительном договоре:

1. Указать срок, в течение которого должно быть заключено основное соглашение;
2. Условия, при которых сумма задатка будет возвращена (например, если продавец не сможет перевести участок в зону P);
3. Условия расторжения договора (например, в случае невыполнения продавцом своих обязательств);
4. Прописать механизм компенсации затрат на ремонт, монтаж инженерных сетей и обслуживание объекта в случае расторжения договора;
5. Условия пролонгации договора;
6. Определить порядок оплаты и условия изменения цены в зависимости от стоимости перевода земли в зону P.

Следует учитывать, что предварительный договор не является основным и не дает права собственности на объект недвижимости. Также следует учесть все возможные риски и проконсультироваться с юристом перед подписанием такого договора.

Статьи, которые могут быть применены к данной ситуации:

• Статья 430 Гражданского кодекса РФ: Предварительный договор (договор об условиях будущего договора) - соглашение, по которому одна сторона обязуется заключить в будущем договор купли-продажи или иной договор, а другая сторона обязуется принять в согласованных условиях предмет договора.

• Статья 433 Гражданского кодекса РФ: Задаток - денежная сумма или иное имущество, передаваемое одной стороной другой в знак того, что будущий договор будет заключен и исполнен. В случае нарушения обязательства стороной, передавшей задаток, другая сторона вправе требовать исполнения обязательства или взыскать неустойку в размере двукратной суммы задатка.

• Статья 445 Гражданского кодекса РФ: Обязательные условия договора купли-продажи - перечень существенных условий, которые должны быть указаны в договоре купли-продажи, в том числе цена, срок и порядок исполнения обязательств, условия передачи имущества и другие.

• Статья 549 Гражданского кодекса РФ: Купля-продажа недвижимости - вид договора купли-продажи, который заключается между продавцом и покупателем на переход права собственности на недвижимое имущество по согласованной сторонами цене.

• Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - законодательный акт, устанавливающий правила государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Для снижения рисков необходимо прописать в предварительном договоре:

• Условия расторжения договора в случае необходимости.

• Обязанности продавца в период до заключения основного договора, в том числе оставить здание и участок в состоянии, пригодном для работы.

• Обязанности продавца по получению необходимых разрешений и документов для перевода земли в зону П.

• Условия перехода права собственности на объект и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

• Конкретные сроки, к которым необходимо выполнить определенные этапы сделки (заключение договора, выплата суммы задатка и др.).

• Условия компенсации затрат на ремонт, монтаж инженерных сетей и обслуживание объекта в случае расторжения договора.

Для оценки опасности данной схемы необходимо учитывать все указанные условия и обстоятельства, а также конкретные риски, связанные с рыночной ситуацией, правовыми спорами и т.д. Определить их можно только при проведении подробного анализа ситуации.