Недействительность договора аренды нежилого помещения: можно ли взыскать задолженность с арендатора после ликвидации арендодателя-ИП.

Судя по описанию, договор аренды нежилого помещения был заключен между двумя арендодателями - обоими индивидуальными предпринимателями и арендатором, каждый из которых является стороной договора. Однако в октябре 2021 года Арендодатель-2 был ликвидирован как индивидуальный предприниматель, и в настоящее время не является стороной договора аренды.

Согласно статье 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае ликвидации юридического лица его права и обязанности переходят к его правопреемнику. В данном случае, если Арендодатель-2 был ликвидирован и не имеет правопреемника, его доля в нежилом здании переходит к другому собственнику, которым может быть Арендодатель-1.

Таким образом, если Арендодатель-1 всё ещё является собственником 1/2 доли нежилого здания, он может продолжить соблюдать договор аренды как представитель Арендодателя-2 и продолжать получать арендную плату. Однако, если Арендодатель-1 больше не является собственником данного нежилого помещения (технически или договором купли-продажи), он больше не может быть представителем Арендодателя-2 и должен был информировать арендатора об этом факте.

Следовательно, договор аренды нежилого помещения не является недействительным, но в данном случае следует изучить детали договора и конкретные обстоятельства, связанные с ликвидацией ИП Арендодателя-2 и его правопреемника. Взыскание задолженности по арендным платежам возможно, если выполняются условия, предусмотренные договором.

Для решения указанного вопроса необходимо иметь следующие документы и информацию:

1. Договор аренды нежилого помещения, заключенный между арендатором и обоими арендодателями.

2. Документы, подтверждающие, что Арендодатель-2 был ликвидирован как индивидуальный предприниматель.

3. Информация о том, было ли уведомлено арендатора об изменениях в статусе Арендодателя-2.

Отвечая на конкретные вопросы:

1. Суд может признать договор аренды недействительным в случае, если один из арендодателей стал недееспособным или утратил право распоряжаться арендуемым имуществом. Однако, в данном случае, у Арендодателя-2 была ликвидирована только его индивидуальная предпринимательская деятельность, то есть Арендодатель-2 как физическое лицо остается собственником доли в нежилом здании. Следовательно, сам по себе факт ликвидации Арендодателя-2 не делает договор аренды недействительным.

2. Согласно статье 314 Гражданского кодекса РФ, в случае смерти или недееспособности одного из арендодателей, права и обязанности по договору аренды переходят на его наследников. В случае ликвидации ИП наследников нет, и доля в здании возвращается наследникам Арендодателя-2. Тем самым, Арендодатель-2 продолжает оставаться стороной договора аренды.

3. В связи с вышеуказанным, можно заменить субъект-арендодателя, но только до тех пор, пока договор не окончательно исполнен. В случае с ип арендодателем исполнение договора прекращается с момента прекращения его деятельности. Однако, если договор аренды нежилого помещения не был перезаключен на физическое лицо, арендатор должен был прекратить исполнение договора аренды, поскольку договор аренды был заключен между арендатором и обоими арендодателями. С учетом вышеизложенного, возможность взыскания задолженности по арендной плате с арендатора без перезаключения договора или замены субъекта-арендодателя на физическое лицо зависит от многих факторов, таких как условия договора, наличия у арендатора залога или поручительства, а также от согласия Арендодателя-2 на такой вариант дальнейшего исполнения договора аренды.

Статьи, применимые для решения данного вопроса, могут включать следующие:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 313-327, 446-450)

2. Федеральный закон от 26.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" (статьи 43, 44)

3. Федеральный закон от 07.02.1992 N 2300-1 "Об аренде" (статьи 614-645)

4. Федеральный закон от 28.12.2013 N 426-ФЗ "О специальных экономических зонах в Российской Федерации" (статьи 43, 44)

5. Постановление Правительства РФ от 25.04.2012 N 313 "О порядке перехода прав и обязанностей по договорам, заключенным некоммерческой организацией, перешедшей к новому участнику или члену" (статьи 3, 4).