Коронавирус и аренда: как снизить арендную плату и защитить свои права?

В соответствии с п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса РФ, в случае изменения обстоятельств, при которых заключен договор аренды, стороны вправе потребовать его изменения или расторжения. В связи с этим, в силу действия норм Гражданского кодекса РФ, в том числе статей 451, 452, 458, арендатор может обратиться к арендодателю с просьбой о пересмотре условий договора аренды в связи с изменением обстоятельств, включая снижение продаж в связи с распространением коронавируса. При этом, в том случае, если условия договора аренды не будут изменены, арендатор вправе обратиться в суд с иском об изменении условий договора аренды либо его расторжении.

В соответствии с п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса РФ, договор аренды может быть расторгнут в случае форс-мажорных обстоятельств – непреодолимой силы, имеющей следствием невозможность исполнения обязательств по договору. Однако, решение о признании каких-либо обстоятельств форс-мажорными должно приниматься в каждом случае отдельно, и в данном случае такое решение может принять только суд, если арендатор обратится с иском об изменении условий или расторжении договора аренды.

Таким образом, для максимального снижения арендной ставки или временной приостановки коммерческой деятельности арендатору рекомендуется обращаться с соответствующим предложением к арендодателю, а в случае его отказа обратиться в суд. Если власти закрывают непродовольственные магазины, это может быть квалифицировано как форс-мажор, но окончательное решение принимается только судом.

Для решения данного вопроса Вам может понадобиться следующий перечень документов:

1. Договор аренды нежилого помещения в Москве, который определяет стороны, условия аренды, размер арендной платы и порядок ее внесения.

2. Сообщение арендатора арендодателю о намерении снизить арендную ставку или приостановить коммерческую деятельность в связи с обстоятельствами, связанными с распространением коронавирусной инфекции.

3. Если власти примут решение закрыть непродовольственные магазины, то наличие соответствующего законодательного акта или приказа властей.

4. Документы, подтверждающие обстоятельства, связанные с распространением коронавирусной инфекции и имевшие негативные последствия для коммерческой деятельности арендатора.

Следует отметить, что в связи с неблагоприятной эпидемиологической ситуацией в России, Государство приняло ряд мер, направленных на поддержку предпринимательства. Так, Вам может быть предоставлено право на получение кредитов, субсидий или налоговых льгот. Возможно, Вам стоит обратиться в Минэкономики РФ или в соответствующие организации, занимающиеся поддержкой малого и среднего бизнеса, для получения дополнительной информации и содействия в решении Вашей проблемы.

По вопросу о форс-мажоре, следует указать, что это непредвиденное и непреодолимое обстоятельство, которое освобождает стороны договора от исполнения своих обязательств. В связи с этим, для признания случая форс-мажора необходимо обращаться в суд, который рассмотрит представленные доказательства и примет решение.

Статьи, которые могут быть применены для решения данного вопроса:

• Статья 451 ГК РФ "Изменение обстоятельств" - возможность изменения условий договора в случае, если произошло неизбежное изменение обстоятельств.
• Статья 19 Федерального закона от 31 марта 1999 года № 76-ФЗ "О наемных жилых помещениях" - определение порядка изменения условий договора аренды жилых помещений.
• Статья 12.1 Федерального закона от 9 апреля 1999 года № 94-ФЗ "О безопасности продукции" - регулирование отношений между арендатором и арендодателем в случае запрета продажи определенных товаров.
• Статья 401 ГК РФ "Форс-мажорные обстоятельства" - определение, что в случае наступления форс-мажорных обстоятельств стороны договора освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств.

В данной ситуации, если произошло значительное снижение продаж и арендодатель отказывается по инициативе арендатора изменять условия договора, то арендатор может обратиться в суд с заявлением о пересмотре условий договора аренды на основании статьи 451 ГК РФ или статьи 19 Федерального закона от 31 марта 1999 года № 76-ФЗ.

В случае, если власти примут решение о закрытии непродовольственных магазинов из-за коронавируса, то это может быть признано форс-мажорным обстоятельством, что освобождает арендатора от ответственности за невыполнение обязательств по договору аренды без выплаты неустойки или штрафа. Однако, при этом необходимо уведомить арендодателя о наступлении форс-мажорных обстоятельств и соблюдать требования, установленные законодательством.