Как рассчитать налог при продаже квартиры, приобретенной в ипотеку с вычетом налога на жилье?

По налоговому законодательству Российской Федерации, доходы от реализации недвижимости облагаются налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от разницы между ценой продажи и суммой расходов на ее приобретение. В данном случае, если вы продаете квартиру за 4 млн рублей, а вам известно, что это сумма разницы между ценой продажи и суммой расходов на ее приобретение - 2,5 млн рублей, то налог будет считаться с суммы 1,5 млн рублей. В эту сумму включаются все расходы, понесенные вами на приобретение квартиры, включая взносы по ипотеке. Вычет на покупку жилья не влияет на размер налога при продаже квартиры.

Для решения вопроса о налоге на доход от продажи квартиры потребуется следующая документация:

• Договор купли-продажи квартиры на сумму 4 млн. рублей
• Договор покупки квартиры на сумму 2,5 млн. рублей
• Документы, подтверждающие получение вычета на покупку жилья в размере 260 или 240 тыс. рублей
• Документы, подтверждающие расходы на приобретение квартиры на сумму 2,5 млн. рублей

Теперь, относительно вопроса о налоге на доход от продажи квартиры, необходимо учитывать следующее:

• Если вы продаете квартиру менее чем через 3 года после приобретения, то доход от такой продажи будет облагаться налогом на доход физических лиц по ставке 13%.
• В случае продажи квартиры в течение 3 лет со дня приобретения, налог будет считаться с дохода, который составляет разницу между ценой продажи и стоимостью приобретения квартиры. Стоимость приобретения включает в себя сумму, за которую вы приобрели квартиру, а также любые расходы, связанные с ее приобретением и регистрацией (например, комиссии агентов, налоги и регистрационные сборы).
• В данном случае, если вы продаете квартиру за 4 млн. рублей и приобрели ее за 2,5 млн. рублей, то налогооблагаемым доходом будет являться разница между этими суммами – 1,5 млн. рублей.
• Однако, учитывая получение вычета на покупку жилья, размер которого составил 260 или 240 тыс. рублей, налогооблагаемая сумма может быть снижена до 1,24 или 1,26 млн. рублей соответственно.
• Расходы на приобретение квартиры на сумму 2,5 млн. рублей, которые вы указываете, уже включены в стоимость приобретения квартиры и не могут быть отнесены на уменьшение налогооблагаемой суммы дополнительно.

Таким образом, ответом на вопрос о размере налога будет следующее: при продаже квартиры за 4 млн. рублей, налоговая база составит 1,24 или 1,26 млн. рублей (в зависимости от размера полученного вычета на покупку жилья), а налог на доход будет рассчитываться по ставке 13%, соответственно, составлять около 161 тыс. рублей.

Статьи, которые применимы для решения данного вопроса:

• Статья 220 Налогового кодекса Российской Федерации "Налог на доходы физических лиц"
• Статья 220.1 Налогового кодекса Российской Федерации "Налог на доходы физических лиц при продаже имущества"
• Пункт 2 статьи 220.1 Налогового кодекса Российской Федерации, в котором указывается, что налоговая база определяется как разница между доходом, полученным продавцом при продаже имущества, и расходами на его приобретение и улучшение

Согласно указанным статьям, если вы продаете квартиру через год после полного получения налогового вычета на покупку жилья, то налог на доходы физических лиц при продаже этой квартиры будет составлять 13% от разницы между доходом от продажи квартиры (4 млн. рублей) и ее расходами на приобретение и улучшение (2.5 млн. рублей). Следовательно, налог будет рассчитываться с суммы 1.5 млн. рублей.

Дополнительно от данной суммы не убавляется никакая другая сумма.