Избегаем уплаты НДФЛ при продаже квартиры: опции продажи от имени другого родственника и исчисление срока владения

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, принIMаемый в дарительном порядке имущественный объект считается недвижимым имуществом, если он находится на земельном участке, либо движимым имуществом, если иное не вытекает из закона или договора. Таким образом, передача квартиры по договору дарения должна быть признана дарением движимого имущества.

Если квартира находилась в собственности близкого родственника в течение более 3 лет на момент ее продажи или принадлежала собственнику в наследство более 3 лет, то при ее последующей продаже не следует уплачивать налог на доход физических лиц (НДФЛ).

Следовательно, если владение квартирой до дарения было непрерывным и продажа проходит после истечения трехлетнего срока с момента принятия ее в дар, то в рамках законодательства Российской Федерации "отъем" квартиры и последующая продажа ее от имени родственника не является обоснованным действием и может быть признана незаконной.

Для решения данного вопроса необходимо обратиться к тексту Договора дарения и проверить наличие условий обратного выкупа квартиры. Если в договоре такое условие предусмотрено, то можно попробовать отыграть квартиру у родственника и затем продать ее, не выплачивая НДФЛ.

Однако, при отсутствии в договоре условия обратного выкупа, возврат дара может быть неоднозначным. Кроме того, Особенности уплаты налога на доходы физических лиц в случае получения дохода в виде имущества, полученного в дар, установлены Федеральным законом от 24.07.2002 № 115-ФЗ. В соответствии с данным законом на срок налогового периода, состоящий не менее пяти лет, налог на доходы физических лиц не облагается в связи с получением имущества в дар, если даритель – физическое лицо, отношения между которым и получателем такого имущества отвечают требованиям, установленным настоящим Кодексом.

Если же возврат дара невозможен, владение квартирой должно быть непрерывным как минимум три года перед ее продажей, чтобы исключить вычет НДФЛ из дохода от продажи квартиры.

Статьи, применимые к данному вопросу:

Статья 572 Гражданского кодекса Российской Федерации "Право собственности на недвижимое имущество";

Статья 572.1 Гражданского кодекса Российской Федерации "Договор дарения недвижимости";

Статья 217 Налогового кодекса Российской Федерации "Понятие дохода, облагаемого налогом на доходы физических лиц";

Статья 220 Налогового кодекса Российской Федерации "Общие правила исчисления налога на доходы физических лиц".