Увеличение площади квартиры по проектной документации: правовые аспекты и подача искового заявления

Согласно Закона РФ "О защите прав потребителей", застройщик обязан предоставить покупателю квартиры информацию о ее количестве комнат, общей площади и других характеристиках. Если застройщик указал в Договоре долевого участия (ДДУ) другие характеристики квартиры, нежели они указаны в проектной документации, то это может рассматриваться как обман потребителя. В данном случае, застройщик своими действиями нарушил права покупателя квартиры, так как неправомерно увеличил площадь квартиры за счет инженерных шахт, которые не могут быть включены в общую площадь квартиры. Покупатель имеет право требовать пересчета площади квартиры, как это было оговорено в проектной документации на момент покупки, и исключения площади инженерных шахт из площади квартиры.

В данной ситуации покупатель не обязан подписывать акт приема-передачи квартиры, так как она не соответствует условиям, оговоренным в ДДУ. Покупатель вправе обратиться в суд и требовать компенсацию убытков, в том числе переплаты за дополнительную площадь квартиры, до тех пор, пока застройщик не принесет квартиру в соответствие с ДДУ и проектной документацией на момент покупки.

Для решения данного вопроса понадобится следующая документация:

1. Договор долевого участия (ДДУ) на приобретение квартиры.
2. Проектную документацию на момент покупки квартиры по ДДУ.
3. Экспликацию Ростехинвентаризации, которая выдается застройщиком при сдаче квартиры.
4. Новую проектную документацию, содержащую изменившиеся габариты внутриквартирных шахт.

Рассматривая ситуацию, следует отметить, что аргументы покупателя, что инженерные шахты не могут быть включены в общую площадь квартиры, имеют определенную юридическую обоснованность. Согласно пункту 2 статьи 3 Закона РФ "О защите прав потребителей" застройщик не вправе включать в общую площадь квартиры элементы, не предназначенные для проживания, например инженерные коммуникации. При этом следует подчеркнуть, что для определения общей площади квартир в соответствии с действующим законодательством, площадь инженерных шахт необходимо исключить из общей площади квартиры.

Однако, на данном этапе недостаточно ясно, какие именно изменения были внесены застройщиком в проектную документацию, и как эти изменения повлияли на фактическую площадь квартиры. При наличии у застройщика документов, подтверждающих корректность изменений, и законодательной возможности их внесения, действия застройщика были бы законными.

Касательно вопроса о подачи искового заявления, важно подчеркнуть, что подписание акта приема-передачи и оплата за увеличение площади на 0,6 кв м без особых формальностей могут означать согласие на новые условия ДДУ. Однако, при отсутствии такого документа и в случае неудовлетворения требований застройщика в претензии исключить площадь инженерных шахт из площади квартиры и пересчитать площадь квартиры в соответствии с проектной документацией на момент покупки, покупатель вправе подать исковое заявление в суд.

Таким образом, для решения данного вопроса требуется проведение дополнительной юридической экспертизы, которая позволит оценить юридическую обоснованность действий застройщика и определить дальнейший порядок действий покупателя.

Статьи, которые могут быть применимы для решения данного вопроса:

Статья 554 ГК РФ «Содержание и приобретение прав на недвижимое имущество»;

Статья 558 ГК РФ «Право собственности на недвижимое имущество»;

Статья 562 ГК РФ «Документы, необходимые для государственной регистрации права»;

Статья 563 ГК РФ «Государственная регистрация права»;

Статья 564 ГК РФ «Реестр прав на недвижимость»;

Статья 567 ГК РФ «Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

Статья 568 ГК РФ «Условия и последствия государственной регистрации права»;

Статья 572 ГК РФ «Регулирование отношений, связанных с приобретением, продажей, обменом, дарением недвижимого имущества»;

Статья 578 ГК РФ «Расторжение договора купли-продажи недвижимости»;

Статья 587 ГК РФ «Ответственность за нарушение обязательств, связанных с недвижимым имуществом»;

Статья 303 ЖК РФ «Права и обязанности собственников жилых помещений»;

Статья 305 ЖК РФ «Общее имущество в многоквартирном доме»;

Статья 310 ЖК РФ «Эксплуатация и ремонт общего имущества в многоквартирном доме»;

Статья 316 ЖК РФ «Использование общего имущества в многоквартирном доме»;

Статья 319 ЖК РФ «Порядок принятия и утверждения решений собственниками помещений в многоквартирном доме».

Для подачи искового заявления не требуется подписывать акт приема-передачи. Однако возможно потребуется оспаривать зарегистрированные права на квартиру и обращаться в Росреестр. Также может потребоваться проведение экспертизы и иных юридических процедур.