Смена управляющей компании и решение задолженности за коммунальные платежи: советы новым собственникам квартиры

Согласно законодательству Российской Федерации, изменение собственника квартиры не влечет за собой автоматической смены контрагента в договоре управления домом. Поскольку смена собственника произошла до смены УК, то прошлый собственник был должен заключить договор с УК и нести ответственность за свои обязательства в рамках этого договора. Однако, если собственник квартиры не заключил договор с УК, то управляющая компания не может предъявлять претензии к новому собственнику квартиры за задолженность по КУ, так как новый собственник не является стороной в этом договоре.

Предложение УК заключить с новым собственником договор и оформить рассрочку платежей является законным с точки зрения требований к договорам управления и оплаты КУ. Однако, новый собственник имеет право заключить договор напрямую с РСО, минуя УК, если это предусмотрено законом или договором.

По закону собственнику жилья необходимо уплачивать плату за КУ, однако УК не может обязать нового собственника квартиры выплатить задолженность за услуги, оказанные до его приобретения квартиры. УК также не может установить блокировки максимальной мощности или отключение услуг без решения суда или применения иных законных мер.

В данной ситуации новому собственнику квартиры рекомендуется заключить договор с УК или РСО, уплачивать плату за КУ за период, когда он является собственником квартиры, и нести ответственность за соблюдение правил пользования общим имуществом дома. Предыдущий собственник квартиры не имеет обязанности расторгать договор с УК или РСО при смене собственника.

Для решения данного вопроса необходимо обратиться к следующим документам:

1. Свидетельство о праве собственности на квартиру – это документ, подтверждающий право собственности на квартиру, в котором указываются факты перехода права собственности.

2. Договор купли-продажи квартиры – это документ, заключенный между продавцом и покупателем и подтверждающий факт покупки квартиры.

3. Договор управления многоквартирным домом – это договор, заключаемый между управляющей компанией, представляющей интересы собственников помещений, и Квартальным сохраняемым объединением собственников жилья (РСО), организации, представляющей интересы собственников помещений в данном доме.

В данной ситуации, поскольку квитанции приходили на имя прошлого владельца и он не мог заключить договор с УК, необходимо было уведомить УК о смене собственника и предоставить копии документов, подтверждающих право собственности на квартиру, в частности, свидетельство о праве собственности и договор купли-продажи. В случае отсутствия своевременных уведомлений, смена собственника не зарегистрировалась в управляющей компании.

УК имеет право требовать заключения договора с новым собственником и оформления рассрочки платежей, если предыдущий собственник не выплатил задолженность за КУ. Однако, если сумма задолженности является необоснованной, то УК не может обязать нового собственника подписывать договор и выплачивать задолженность.

Негативное воздействие на жильцов (установка блокировок и отключение услуг) может быть применено управляющей компанией только в случае угрозы жизни и здоровью граждан, а также приемлемых условиях уведомления жильцов.

Если новый собственник не желает заключать договор с УК, он может обратиться напрямую к РСО для решения вопросов по управлению жильем. Обязанность выплаты задолженности за КУ лежит на собственнике квартиры на момент начисления задолженности.

Статьи, применимые для решения данного вопроса, могут быть следующими:

• Гражданский кодекс Российской Федерации, статьи 301, 309, 317, 449, 450, 451;
• Жилищный кодекс Российской Федерации, статьи 3, 16, 17, 151, 156, 157, 159, 160, 161, 284, 292, 320, 322, 327, 356;
• Федеральный закон "Об управлении многоквартирными домами" от 24.07.2008 N 161-ФЗ, статьи 16, 17, 18, 19, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27.

Наличие задолженности за услуги ЖКХ в данном случае ставит вопрос об ответственности собственника квартиры за уплату коммунальных платежей. Если квитанции приходили на имя прошлого владельца, то необходимо установить, были ли они на него правомерно оформлены, либо же должностным лицом была допущена ошибка при их оформлении.

Смена управляющей компании лишь по факту не означает ее прекращение обязательств перед собственником квартиры. Она обязана предоставлять услуги по техническому обслуживанию и ремонту дома, а взаимоотношения с собственниками жилья должны быть регулируемы через договор.

Собственник квартиры должен внести упущенные платежи и рассмотреть возможность подписания договора с УК, в котором будут четко прописаны условия оказания услуг и обязательства сторон. Если собственник квартиры не будет подписывать договор с УК, то он может рассмотреть возможность заключения договора напрямую с РСО, но решение об этом должно быть принято исходя из конкретных обстоятельств дела и с учетом требований закона.