Сделка купли-продажи квартиры: отказ покупателя и возврат аванса. Как быть, если нет справок от органов опеки и нужно ли подписывать акт отказа?

Согласно законодательству Российской Федерации, в случае отказа от сделки покупатель обязан выплатить продавцу неустойку, если это предусмотрено в договоре. В данном случае, если договором предусмотрено, что аванс в случае отказа от заключения основного договора является штрафной неустойкой, то покупатель обязан выплатить эту сумму продавцу. Составление акта, подтверждающего отказ покупателя от сделки, может помочь в дальнейшей защите прав продавца. Однако, если продавец не хочет возвращать аванс, он может обратиться в суд для защиты своих прав и получения неустойки.

Для решения данного вопроса понадобятся следующие документы:

1. Предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный между продавцом и покупателем.

2. Документы, подтверждающие передачу аванса покупателем продавцу.

3. Документы, подтверждающие отсутствие возможности заключения основного договора купли-продажи, в том числе об отказе органов опеки в продаже 3-х комнатной квартиры и обмене ее на две однокомнатных и отсутствие согласия бывшего супруга на продажу и обмен.

4. Документ, содержащий условия по возврату аванса, оговоренные в предварительном договоре.

5. Акт об отказе покупателя от покупки, подписанный продавцом и покупателем, где укажутся все обстоятельства, приведшие к отказу покупателя от сделки, а также согласие на возврат аванса.

Согласно положениям федерального законодательства, если покупатель отказывается от сделки по причине, не предусмотренной договором, продавец вправе удержать аванс в качестве неустойки. Однако, если договором стороны предусмотрели условия по возврату аванса, оговоренные именно в данном случае, то продавец обязан вернуть аванс в соответствии с условиями договора.

В данном случае, если условия по возврату аванса оговорены в договоре, продавец обязан вернуть аванс. Однако, для юридической обоснованности возвращения аванса, необходимо составить акт об отказе покупателя от сделки, в котором будут указаны все обстоятельства, приведшие к отказу, а также согласие сторон на возвращение аванса.

Статьи, применимые для решения данного вопроса:
1. Гражданский кодекс РФ (статьи 450-462) - регулируют договор купли-продажи; 2. Кодекс РФ об административных правонарушениях (статья 15.5) - устанавливает порядок взыскания неустойки в случае нарушения договорных обязательств; 3. Кодекс РФ об исполнительном производстве (статьи 86-89) - определяет порядок взыскания неустойки в случае отказа от исполнения договора.

Согласно действующему законодательству РФ, если покупатель отказывается от покупки, то он обязан возместить продавцу расходы, понесенные в связи с заключением предварительного договора купли-продажи, включая уплаченный аванс (статья 452 ГК РФ). Таким образом, продавец имеет право на возврат аванса.

Однако, если продавец не желает возвращать аванс, он может предъявить требование о взыскании неустойки в размере аванса на основании форс-мажорных обстоятельств, предусмотренных договором. О том, может ли быть признана ситуация с отказом органа опеки в продаже и обмене квартиры форс-мажорной, необходимо оценивать конкретные обстоятельства дела.

Юрист от риэлтера может запрашивать все необходимые справки и документы, необходимые для установления наличия форс-мажорных обстоятельств. Продавец также может принять решение о подписании акта отказа от покупки, в котором указать причину отказа.

Таким образом, необходимо провести более глубокое и детальное изучение документов и обстоятельств дела для принятия конкретного решения по данному вопросу.