Продажа квартиры с совладением матерью: налоговые вопросы и условия сделки

С точки зрения налоговой, доход от продажи квартиры будет вменен обоим собственникам в соответствии с их долями в квартире. Если сделка по продаже составит менее 2 миллионов рублей, то оба собственника не будут облагаться налогом, поскольку доход каждого меньше одного миллиона рублей. Если сделка составляет более 2 миллионов рублей, то налог будет начисляться в соответствии с долей каждого собственника, включая заплату НДФЛ. В данном случае мать может воспользоваться налоговым вычетом в размере одного миллиона рублей, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу.

Для решения вопроса по продаже доли в квартире необходимы будут следующие документы: - документы на квартиру (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРН); - доверенность на действия от лица владельца доли, заверенная нотариусом или подписанная с подтверждением подписи в Росреестре; - документы, подтверждающие право на наследство (заверенное свидетельство о праве на наследство или справка об отсутствии наследства).

Однако, что касается вопроса об определении налоговых обязательств сторон по продаже доли в квартире, с учетом того, что квартира приватизирована на Вас и отца, а владение долей появилось у матери в результате наследования, необходимо учитывать следующие моменты.

При совершении сделки по продаже квартиры налоговые обязательства возникают только у того участника сделки, который обладает правом собственности на квартиру. В данном случае матерь обладает правом собственности на половину квартиры и будет обязана уплатить налог на доход в размере 13% от разницы между суммой продажи квартиры и ее первоначальной стоимостью, увеличенной на индексацию.

При этом, согласно п. 2 ст. 217 НК РФ, в случае продажи имущества, находившегося в совместной собственности продавца и других лиц, налоговый калькулятор расчитывается на каждую долю собственности в каждом из последующих сделок. Следовательно, доход от продажи квартиры на каждую долю будет расчитываться отдельно для матери и Вас, и будет без учета налогового вычета на первое жилье.

В случае, если стоимость продажи квартиры превышает 2 млн. рублей, у сторон возникает обязанность подать декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ) в налоговую инспекцию и уплатить налог на доход в размере 13% от разницы между стоимостью продажи квартиры и ее первоначальной стоимостью для каждой доли.

Таким образом, согласно действующему законодательству, при продаже квартиры на первоначально установленной стоимости (1,7 млн. руб.), Вы не будете обязаны уплатить налог на доход, а матерь будет обязана уплатить налог на полученную от продажи своей доли сумму, превышающую 1 млн. руб. При продаже квартиры стоимостью более 2 млн. руб. налог на доход будут обязаны уплатить оба собственника доли.

Статьи, которые могут быть применимы для решения вопроса:

• Статья 220 Налогового кодекса РФ - определяет налог на доходы физических лиц и порядок налогообложения при продаже имущества;
• Статья 217 Налогового кодекса РФ - определяет порядок уменьшения суммы налога на доходы физических лиц на сумму налогового вычета при продаже недвижимости;
• Статья 256 Гражданского кодекса РФ - определяет права наследников на имущество и их права в процессе распоряжения этим имуществом.

С точки зрения налоговой, налог на доходы физических лиц должен быть уплачен в соответствии со статьей 220 НК РФ с учетом размера дохода от продажи квартиры. Разделение дохода между собственниками должно осуществляться пропорционально их долям в квартире. При этом, сумма налогового вычета, указываемая при подаче налоговой декларации, также должна распределяться между собственниками в соответствии с их долями в квартире.

Кроме того, вопрос о налогооблажении может быть дополнительно регулируем в соответствии со статьей 217 НК РФ в случае уменьшения суммы налога на доходы физических лиц на сумму налогового вычета при продаже недвижимости. Налоговый вычет может быть предоставлен лицу, являющемуся собственником недвижимости, если срок владения этим имуществом не менее пяти лет.

Таким образом, для определения налогового обязательства необходимо учитывать размер дохода от продажи квартиры, сумму налогового вычета, доли собственников в квартире, а также время владения этой недвижимостью.