Продажа квартиры с ипотекой при наличии несовершеннолетних детей: получение согласия органов опеки и возможные варианты решения

Согласно статье 30 Федерального закона от 24 июля 1998 года № 124-ФЗ "Об учете в государственном жилищном фонде" прописанные в квартире несовершеннолетние дети считаются ее собственниками и над ней могут осуществлять свое право в установленном порядке их законные представители. Поэтому для продажи квартиры покупателя-ипотечника, на которую он собирается получать кредит, потребуется согласие опеки и попечительства, если дети, проживающие в этой квартире, не достигли несовершеннолетнего возраста. При отсутствии согласия опеки и попечительства можно рассмотреть следующие варианты: 1) оформление доверенности на совершение сделки с недвижимостью у законных представителей несовершеннолетних детей; 2) согласование временного выезда ребенка из квартиры на время проведения сделки путем согласования с опекой и попечительством; 3) обращение в суд о предоставлении разрешения на продажу или обмен квартиры через опеку и попечительство в случае отсутствия других вариантов. Однако данный вариант может быть проблематичен и может потребовать дополнительных временных и финансовых затрат.

Для решения данного вопроса необходимо получить согласие органов опеки на продажу квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние дети. Для этого обычно потребуется предоставить перечень документов, включающий:

1) Заявление о продаже квартиры; 2) Копия свидетельства о рождении несовершеннолетних детей; 3) Копия свидетельства о регистрации права собственности на квартиру, которую собирается продать покупатель; 4) Документы, подтверждающие наличие ипотечной задолженности; 5) Копии документов, подтверждающих наличие источника финансирования погашения ипотеки; 6) Справка из банка о наличии средств на счете.

Органы опеки проводят анализ представленных документов и принимают решение о возможности продажи квартиры. Если согласие от опеки не будет получено, то покупатель может попробовать найти альтернативный источник финансирования или продать квартиру в более ранний период времени, когда дети еще не были зарегистрированы в ней.

Статьи Закона Российской Федерации "Об опеке и попечительстве" (№ 99-ФЗ) могут быть применимы в данной ситуации, а именно:
- Статья 18 "Сделки с имуществом несовершеннолетнего", которая указывает на необходимость получения согласия органов опеки на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего. - Статья 19 "Права и обязанности опекунов и попечителей по ведению имущественных дел несовершеннолетних", которая определяет обязанности опекуна в соответствии с законодательством о защите прав несовершеннолетних на сохранение их имущества в интересах последних.

Кроме того, рекомендуется обратиться к законодательству, регулирующему сделки об ипотеке, в том числе к Гражданскому кодексу Российской Федерации, Федеральному закону "О ипотеке (залоге недвижимости)" и другим нормативным актам, определяющим правила и условия совершения таких сделок.