Продажа квартиры: НДФЛ и декларация в 2021 году. Как избежать налога и что делать после 5-летнего срока владения?

1) Да, при продаже недвижимости физическим лицом начисляется НДФЛ. Сумма налога рассчитывается как разница между ценой продажи и первоначальной стоимостью приобретения, уменьшенной на расходы на ее приобретение и продажу. В данном случае, если физлицо продает квартиру по цене, превышающей ее первоначальную стоимость, то разница будет подлежать обложению НДФЛ. Теоретически возможно освобождение от уплаты налога при продаже недвижимости, если соблюдаются определенные условия, например, если продажа производится после 3-х летнего срока владения объектом недвижимости. Однако, в данном конкретном случае физлицо приобрело квартиру в 2013 году, то есть до введения в действие соответствующих норм закона о НДФЛ, которые начали применяться с 01 января 2015 года. Следовательно, это освобождение не применимо. 2) Да, физическое лицо должно подать декларацию о доходах за соответствующий налоговый период, в котором произведена продажа недвижимости. В декларации необходимо указать полученную при продаже сумму дохода, а также расходы, связанные с приобретением и продажей объекта недвижимости. Если в результате расчетов получается сумма налога, то он должен быть уплачен в соответствующем порядке.

Для решения вопроса относительно начисления НДФЛ при продаже недвижимости физическим лицом требуется следующая документация:

1. Договор купли-продажи квартиры по ДДУ, заключенный между физическим лицом и застройщиком в 2013 году, указывающий стоимость приобретаемой недвижимости.

2. Документы, подтверждающие полную оплату квартиры физическим лицом в соответствии с условиями ДДУ, такие как квитанции об оплате, реестры платежей и т.д.

3. Акт приема-передачи квартиры от застройщика физическому лицу, подписанный после того, как дом был сдан в эксплуатацию.

4. Документы, подтверждающие право собственности физического лица на квартиру, такие как свидетельство о праве собственности и выписки из ЕГРН.

Относительно ответа на первый вопрос, необходимо отметить, что при продаже квартиры НДФЛ считается налоговым резидентом России. В соответствии с пунктом 4 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), конечным бенефициарным владельцам недвижимости, включая физических лиц, иностранных граждан и лиц без гражданства (не налоговых резидентов Российской Федерации) начисляется налог на доход в размере 30% от дохода, полученного от продажи имущества.

Однако существует ряд исключений из правила начисления НДФЛ, включая налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей при продаже одной квартиры (статья 220 НК РФ). Если физическое лицо продает квартиру, которую только что получило в собственность, и стоимость продажи не превышает один миллион рублей, то оно имеет право на налоговый вычет и не обязано платить НДФЛ.

В случае, если сумма продажи превышает один миллион рублей, физическое лицо обязано выплатить НДФЛ. Однако, в соответствии со статьей 219 НК РФ, срок "владения имуществом" для целей налогообложения начисления НДФЛ равен 3 годам. Из-за того, что пять лет прошло с момента полной оплаты квартиры в соответствии с условиями ДДУ, прибыль, полученная от продажи квартиры, не подлежит обложению налогом на доход.

Относительно ответа на второй вопрос, в соответствии со статьей 231 НК РФ, физические лица, получающие доходы, облагаемые НДФЛ, обязаны подавать налоговую декларацию независимо от того, был ли НДФЛ начислен. Это означает, что физическое лицо должно подать налоговую декларацию о доходах, полученных в 2021 году, в случае продажи квартиры, даже если НДФЛ не начислялся.

Статья 209 Налогового кодекса Российской Федерации, статья 220 Налогового кодекса Российской Федерации.