Продажа коммерческой недвижимости: Кадастровая стоимость, налоги и снижение расходов

Добрый вечер. Дата приобретения объекта коммерческой недвижимости собственником – физическим лицом, влияет на налог на прибыль исходя из срока владения имуществом. Если объект продается в течение 5 лет со дня покупки, то доход от продажи подлежит налогообложению по ставке 13%, если же объект продается спустя 5 лет, то доход от продажи освобождается от налога. Минимальную стоимость объекта коммерческой недвижимости, которая может быть указана в договоре купли-продажи, необходимо определять на основании его рыночной стоимости и кадастровой стоимости. Существуют способы снижения налога при продаже имущества, например, для юридических лиц это может быть включение в расходы продавца налоговой базы соответствующих расходов на приобретение и улучшение имущества. Для физических лиц это может быть уменьшение налогооблагаемой базы за счет возможных расходов на ремонт и улучшение объекта недвижимости. Однако, для каждого случая необходима отдельная консультация у специалиста на эту тему.

Для решения данного вопроса, потребуется следующий перечень документов:

1) Документы на объект недвижимости (свидетельство о государственной регистрации права, технический паспорт, выписка из ЕГРН и др.);

2) Документы на собственника недвижимости (паспорт, свидетельство о рождении, свидетельство о браке/разводе и др.);

3) Документы, подтверждающие дату приобретения объекта (договор купли-продажи, акт приема-передачи, подтверждение оплаты и др.);

4) Документы, связанные с налогообложением (в том числе, налоговая декларация, уведомление о продаже имущества, расчет налога к уплате и др.).

Относительно влияния даты приобретения на налог, нужно отметить, что налоговая ставка зависит от срока владения имуществом (при условии, что объект не был приобретен на территории, находящейся в зоне особого экономического режима). Если продавать объект после истечения трех лет с момента приобретения, то налог уплачиваться не будет. Если продажа производится в течение этого срока, то налог будет начислен в соответствии со ставками, установленными законодательством.

Относительно минимальной стоимости, которая может быть указана в договоре купли-продажи, нужно отметить, что в Российской Федерации установлено обязательное правило указания в договоре рыночной стоимости объекта недвижимости. Поэтому, если продажа происходит ниже рыночной стоимости, необходимо будет отчитаться перед налоговыми органами, и возможно понести штрафные санкции.

Относительно способов снижения налога, можно назвать следующие: 1) расходы на улучшение и модернизацию объекта, которые должны быть документально подтверждены; 2) учет в расходах комиссионных, платежей за услуги по рекламе и т.д.; 3) возможность применения льготных налоговых режимов (если это соответствует характеру деятельности продавца).

Статьи, применимые для решения данного вопроса:

• Статья 214 НК РФ - Налог на доходы физических лиц;
• Статья 217 НК РФ - Объект налогообложения по налогу на доходы физических лиц;
• Статья 220 НК РФ - Налоговая база по налогу на доходы физических лиц;
• Статья 221 НК РФ - Тариф на налог на доходы физических лиц.

Относительно вопросов:

• Дата приобретения имущества не влияет на налог на доходы физических лиц при продаже данного имущества.
• В договоре купли-продажи коммерческой недвижимости может быть указана любая стоимость, но она не должна быть ниже кадастровой стоимости имущества.
• Способы снижения налога на доходы физических лиц при продаже имущества могут включать вычеты по налоговым льготам, учитывание издержек на приобретение и улучшение имущества.