Права собственников долей квартиры: возможность установления цены выше кадастровой

Собственник доли квартиры вправе продать ее за любую цену, в том числе и выше кадастровой стоимости. Однако, стоит учитывать, что при последующей регистрации сделки в органах Росреестра налоговые органы могут провести проверку договора купли-продажи на предмет наличия искусственно завышенной цены с целью снижения облагаемой налогом базы. В случае, если будет доказано, что цена была завышена, сделка может быть оспорена в суде.

Для решения данного вопроса необходимо обратиться к Гражданскому кодексу Российской Федерации и законодательству об оценочной деятельности. Для продажи доли квартиры необходимо заключить договор купли-продажи, в котором указывается стоимость объекта. Если стоимость в договоре будет указана выше кадастровой, необходимо иметь доказательства, подтверждающие соответствующую оценку квартиры. Для этого потребуется провести оценку со стороны организации, имеющей соответствующую лицензию на проведение оценки, а также собрать все документы и доказательства, подтверждающие фактические затраты на улучшение качества жилья.

Статьи закона, которые применимы для решения данного вопроса, зависят от того, какие договорные отношения существуют между собственником первой доли и собственником второй доли квартиры.

Если между ними существует договор купли-продажи, то в соответствии с пунктом 2 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) стоимость объекта продажи определяется договором сторон, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

С другой стороны, если договор купли-продажи отсутствует, то применимы статьи ГК РФ, регулирующие долевую собственность и общую долевую собственность, а именно:

• статья 249 ГК РФ, в соответствии с которой каждый из собственников доли имеет право на ее отчуждение, а также на взыскание долга с обязанных уплатить за нее денежных средств;
• статья 250 ГК РФ, которая предусматривает, что в случае продажи доли имущества продавец не вправе требовать при продаже цены выше установленной рыночной, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, если стороны заключили договор купли-продажи, стоимость объекта продажи может быть определена договором сторон, а в случае его отсутствия, стоимость не может быть завышена сверх рыночной.