Покупка квартиры: правила и риски в случае наличия несовершеннолетнего ребенка и дарственной половины доли от супруга продавца

Если супруги оформлены в браке по законодательству Российской Федерации, то в соответствии с ч. 2 ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации на приобретаемое имущество, которое было приобретено одним из супругов в период брака (за исключением имущества, приобретенного на имущество, находящееся в личной собственности супруга), распространяются правовые последствия, связанные с возникновением совместного имущества супругов. Следовательно, т.к. указанная квартира была приобретена женой-продавцом после заключения брака, то она является имуществом супругов. Соответственно, на продажу этой квартиры необходимо получить согласие супруга.

В случае, если в предварительном договоре прописано, что все зарегистрированные должны выписаться через 2 недели после подписания основного договора, это может повлечь за собой риски, связанные с возможными задержками в выселении продавца и ее дочки, в случае если они не выполнят данное условие. Поэтому, с целью снижения рисков, возникающих при совершении данной сделки, рекомендую потребовать выписки всех ранее зарегистрированных лиц до подписания основного договора купли-продажи.

Для решения данного вопроса понадобятся:

1. Документы, подтверждающие право собственности на квартиру. Они должны быть оформлены на имя продавца, который является единственным собственником квартиры и может распоряжаться ею по своему усмотрению.

2. Документы, подтверждающие отсутствие препятствий к продаже со стороны несовершеннолетней дочери продавца. Это может быть разрешение опекунского совета, если дочь является подопечной, либо согласие родителей, если дочь еще не достигла совершеннолетия.

3. Документы, подтверждающие подарок мужа своей доли в квартире жене-продавцу. В случае, если эти документы отсутствуют, муж не имеет права распоряжаться своей долей в квартире.

4. Документы, подтверждающие согласие супруга на продажу квартиры. Если у продавца есть супруг, свой доли в квартире он не передавал, то для продажи квартиры необходимо получить его письменное согласие.

5. Предварительный договор на продажу квартиры, в котором прописано, что все зарегистрированные должны выписаться через 2 недели после подписания основного договора. В этом случае существует некоторый риск, что какой-то из зарегистрированных в квартире не выписался в срок и продавец не сможет передать покупателю свободную от проживающих квартиру. Чтобы избежать такого риска, лучше потребовать выписки всех зарегистрированных до заключения основного договора купли-продажи.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации статья 160, на продажу квартиры, принадлежащей супругам на праве общей долевой собственности, требуется согласие обоих из них.

Также постановление Правительства РФ от 20.04.1998 N 413 "Об утверждении Положения о порядке осуществления сделок с жилыми помещениями, находящимися в государственной или муниципальной собственности" устанавливает, что на сделку купли-продажи жилого помещения субъект Российской Федерации, орган местного самоуправления или юридическое лицо, находящееся в государственной или муниципальной собственности которого находится жилое помещение, не согласуются, если в жилом помещении зарегистрированы несовершеннолетние дети.

Относительно второго вопроса, то наличие в предварительном договоре на продажу квартиры условия о необходимости выселения зарегистрированных в квартире лиц в предварительно оговоренный срок не является противоречащим законодательству РФ. Однако, при этом сторонам необходимо учитывать, что если зарегистрированные в квартире лица не будут вовремя выселены, это может повлечь за собой проблемы при заключении основного договора купли-продажи и изменение цены квартиры. Для избежания рисков целесообразно потребовать выписки всех зарегистрированных в квартире лиц до заключения основного договора купли-продажи.