Ограничения продавца недвижимости: регистрационные действия запрещены. Вопросы заключения предварительного и обычного договоров.

Согласно статье 27 Федерального закона "О недрах" и статье 9 Федерального закона "О рынке ценных бумаг" продавцу недвижимости, чей объект расположен на земельном участке, в отношении которого законодательством РФ установлено преимущественное право государства или муниципального образования приобретать права на его использование, запрещено совершать регистрационные действия до истечения определенного законом срока.

Заключение предварительного договора с задатком до снятия запрета на совершение регистрационных действий не лишено юридической силы, однако перед подписанием такого договора следует убедиться в том, что такое соглашение не является нарушением действующего законодательства РФ. Например, если срок запрета на регистрационные действия истекает через день, то возможно, что заключение предварительного договора с задатком до снятия запрета может нарушать закон.

Поэтому рекомендуется в такой ситуации обратиться к специалистам по недвижимости или юристам, которые будут осуществлять сопровождение данной сделки, чтобы проанализировать все юридические аспекты и гарантировать правовую защиту ваших интересов.

Для заключения предварительного договора с задатком по данному вопросу необходимы следующие документы:

1. Свидетельство о праве собственности на недвижимость с указанием ограничений прав на это имущество, включая запрет на совершение регистрационных действий;
2. Документ, подтверждающий личность продавца недвижимости (паспорт или иной документ, установленный законом);
3. Документ, подтверждающий полномочия продавца на совершение сделки (например, доверенность);
4. Документ, удостоверяющий личность покупателя недвижимости (паспорт или иной документ, установленный законом);
5. Сумма задатка.

Предварительный договор с задатком может иметь юридическую силу, но его условия могут измениться после снятия запрета на совершение регистрационных действий. Поэтому необходимо тщательно ознакомиться с условиями такого договора и проконсультироваться с адвокатом в случае сомнений.

Статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 16 и 19 Федерального закона №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и статья 1019 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Для решения данного вопроса необходимо иметь следующие документы:

1. Документ, подтверждающий запрет на регистрационные действия, например, запрет на продажу объекта недвижимости, выданный судом или государственным органом.

2. Предварительный договор купли-продажи недвижимости, который можно заключить с продавцом недвижимости до снятия запрета на регистрационные действия. В договоре должны быть указаны все условия сделки, в том числе сумма задатка, условия возврата задатка и срок, в течение которого продавец обязан снять запрет на регистрационные действия.

3. Нотариально заверенные копии всех документов, подтверждающих право собственности на недвижимость, включая свидетельство о праве собственности, выписки из ЕГРН, договоры купли-продажи, договоры на строительство и т.д.

4. При необходимости можно запросить у продавца недвижимости дополнительные документы, подтверждающие отсутствие каких-либо обременений на недвижимость.

Относительно силы предварительного договора купли-продажи недвижимости с задатком до снятия запрета на регистрационные действия следует отметить, что такой договор не является полноценным договором купли-продажи и не может быть зарегистрирован в Росреестре. Тем не менее, если все условия договора будут выполнены, данный договор будет иметь юридическую силу и будет действительным до момента совершения полноценной сделки купли-продажи недвижимости.

Статьями, которые применимы в данном случае, являются:

• Статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая устанавливает правила заключения предварительного договора при покупке недвижимости;
• Статья 558 ГК РФ, которая запрещает продавцу недвижимости совершать регистрационные действия до заключения основного договора купли-продажи.
• Также, возможно, могут быть применены нормы закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в части времени и процедур совершения регистрационных действий.