Налог на дарованную долю квартиры и продажа за 8 млн. рублей: ответы на вопросы о налогообложении

1. Согласно статье 220 Налогового кодекса Российской Федерации, продажа доли в имуществе, приобретенном в результате раздела совместно нажитого имущества или приобретенного в брачном договоре, не облагается налогом на доходы физических лиц. Поскольку дополнительные сведения о ситуации отсутствуют, необходимо уточнить, относятся ли квартира и 50% доля в ней к совместно нажитому имуществу, приобретенному в браке и разделенному при разводе.
2. При продаже квартиры, зарегистрированной на имя вашей жены, налог будет уплачен только с той части суммы продажи, которая превышает стоимость ее приобретения. Поэтому налог будет уплачен с суммы продажи минус 3 миллиона рублей.
3. В случае, если цена продажи квартиры будет значительно ниже стоимости рыночной, налоговая служба может провести проверку и возможно, изменить номинальную стоимость сделки, приняв более реалистичную стоимость по рыночным условиям.
4. Способы оптимизации и уменьшения налоговых выплат могут быть допустимыми в соответствии со статьей 54 Налогового кодекса Российской Федерации, но их использование должно соответствовать законодательству, а не нарушать его. Таким образом, контракты и сделки должны соответствовать практике и быть законными.

Для решения вопроса необходимы будут следующие документы:

1. Договор купли-продажи квартиры на имя жены в 2000 году.

2. Дарственная от жены на 50% долю в квартире на имя мужа в 2009 году.

3. Договор купли-продажи на оставшиеся 50% доли в квартире на имя мужа за 3 млн. рублей в 2012 году.

4. Документы, подтверждающие получение налогового вычета на 260 тыс. рублей в 2013 году.

5. Документы, связанные со сделкой продажи квартиры, такие как договор купли-продажи, реквизиты продавца и покупателя, акт о передаче квартиры и прочее.

Отвечая на вопросы по существу:

1. В соответствии со статьей 220 Налогового кодекса РФ, налог на доходы физических лиц (НДФЛ) удерживается с доходов, полученных физическим лицом в Российской Федерации. Если плательщиком налога является физическое лицо, то такой налог удерживается из суммы дохода за вычетом налоговых вычетов. Также стоит учитывать, что была ли дарственная на долю жены в Браке.

2. Налоговая база для расчета НДФЛ при продаже квартиры составляет разницу между суммой продажи и расходами на ее приобретение и улучшение (статья 217 Налогового кодекса РФ). Соответственно, налог будет уплачиваться с разницы между ценой продажи и суммой в 3 млн. рублей, в случае если недвижимость не находилась в собственности продавца менее 3 лет до дня продажи, иначе налог будет начислен исходя из полной суммы продажи.

3. Налоговый орган имеет право проверять правомерность и основания сделки купли-продажи и ее соответствие рыночной цене. Если налоговый орган обнаружит несоответствие цены сделки рыночной, то имеется риск начисления дополнительных налоговых обязательств и штрафов.

4. В рамках действующего законодательства нет возможности "оптимизировать" и не платить НДФЛ при продаже недвижимости. Однако советую обратиться за консультацией к специалистам, которые могут помочь с выбором наиболее оптимального варианта оплаты налога. Например, разбить сумму сделки на несколько этапов и заключить несколько договоров с перерывами между ними, чтобы уменьшить сумму налога.

Статья 220 Налогового кодекса Российской Федерации ("НДФЛ") - налог на доходы физических лиц, применяемый к доходам, полученным от реализации имущества;

Статья 223 Налогового кодекса Российской Федерации ("НДФЛ") - порядок уменьшения налоговой базы при реализации имущества, если оно принадлежало налогоплательщику более 3 лет;

Статья 251 Налогового кодекса Российской Федерации ("НДФЛ") - порядок определения налоговой базы при реализации долей в уставном капитале организаций;

Статья 254 Налогового кодекса Российской Федерации ("НДФЛ") - порядок определения налоговой базы при реализации недвижимого имущества;

Статья 269 Налогового кодекса Российской Федерации ("НДФЛ") - порядок исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц, а также ответственность за нарушение налогового законодательства.

Ответ на первый вопрос зависит от того, как долю купленную в 2012 году определяют - как долю в уставном капитале или как недвижимое имущество. Если это доля в уставном капитале, и при ее приобретении соблюдены условия ст. 223 НК РФ, то налоговая база уменьшается. Если это недвижимое имущество, то по истечении 3 лет с момента поступления в собственность налогоплательщика по этому имуществу уменьшать налоговую базу нельзя.

Ответ на второй вопрос - база для исчисления налога составит 4 млн. руб. (3 млн. руб. - цена покупки 50% доли + 1 млн. руб. - стоимость выкупа оставшихся 50% доли).

Ответ на третий вопрос - в случае, если стоимость продажи квартиры будет ниже 8 млн. руб., налоговая служба может проявить интерес и провести сверку фактической цены продажи с рыночной стоимостью. В этом случае возможна повышенная налоговая проверка и последующие проблемы с налоговой.

Ответ на четвертый вопрос - способы оптимизации и неуплаты налога на доходы физических лиц законодательно не предусмотрены. Однако, возможно применение различных льготных программ (например, программы улучшения жилищных условий), которые могут уменьшить налогооблагаемую базу или сумму налога. В любом случае, при уклонении от уплаты налога на доходы физических лиц может возникнуть ответственность в соответствии со ст. 269 НК РФ.