Как расчитать налог при продаже квартиры купленной по ДДУ и оформленной виной застройщика

Добрый вечер!

Согласно законодательству Российской Федерации, при продаже недвижимости налог на доход физических лиц будет взиматься, если с момента приобретения недвижимости до ее продажи прошло менее 3-х лет (ст. 217 НК РФ). В данном случае, с момента приобретения квартиры в декабре 2014 года до продажи в июле 2020 прошло более 3-х лет, следовательно, налог будет взиматься.

В соответствии с п. 4 ст. 220 НК РФ, основанием для налогообложения является разница между полученной продавцом суммой и расходами, связанными с приобретением и продажей имущества (например, суммой, указанной в ДДУ, плюс расходы на регистрацию права собственности, а также комиссионные за услуги по продаже).

Относительно кадастровой стоимости в размере 2 559 960 рублей, отмечу, что эта стоимость является лишь ориентиром для органов власти и она не может быть использована для расчета налога на доход физического лица при продаже недвижимости.

Таким образом, для точного расчета налога на доход необходимо учитывать все затраты продавца, связанные с приобретением и продажей недвижимости, а также сумму продажи.

Для решения данного вопроса понадобятся следующие документы: 1. Договор долевого участия (ДДУ), заключенный в декабре 2014 года на покупку квартиры. 2. Документы, подтверждающие, что право собственности было оформлено только в октябре 2017 года, а не ранее (например, свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество). 3. Договор купли-продажи квартиры, заключенный в июле 2020 года, а также все документы, связанные с этой сделкой (например, акты приема-передачи жилья). 4. Решение органа оценки стоимости недвижимости, определившего кадастровую стоимость квартиры в размере 2 559 960 рублей.

Относительно вопроса об уплате налога, стоит отметить, что в соответствии с Налоговым кодексом РФ при продаже недвижимости налог на доход физических лиц (НДФЛ) обязан уплачивать продавец. Размер налога составляет 13% от разницы между ценой продажи и фактической стоимостью приобретения недвижимости (декларируемой стоимостью). В данном случае, так как квартира была приобретена в декабре 2014 года, а продана в июле 2020 года, то налог на доход с продажи квартиры уплачивается.

Но есть еще одно исключение: прибыль, полученная от продажи жилья, приобретенного более пяти лет назад, не облагается налогом на доходы физических лиц, если такое жилье не является движимым имуществом, используемым в качестве предпринимательского имущества. В случае, если данное имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то налог на доход с продажи все же будет взиматься.

Налог на доходы физических лиц определяется в соответствии со статьей 224 Налогового кодекса Российской Федерации. Налоговая база для данного налога определяется исходя из разницы между стоимостью продажи имущества и затратами на его приобретение и улучшение. В данном случае для определения налоговой базы следует учесть стоимость квартиры по договору дду (2 650 000 руб.) и затраты на оформление права собственности (включая госпошлины и услуги юристов). При этом следует учитывать соотношение стоимости продажи квартиры и суммы затрат на ее приобретение и улучшение, так как возможно применение налоговых вычетов. Если специфика сделок продажи оправдывает установление налогового вычета в соответствии со статьей 220 Налогового кодекса, налоговая база определяется исходя из стоимости квартиры по договору дду и затрат на ее улучшение и оформление права собственности, уменьшенных на сумму налогового вычета. Срок с момента приобретения до момента продажи не оказывает влияния на наличие или отсутствие обязанности уплаты налога на доходы физических лиц и налоговую базу.