Как оформить продажу объекта с должником среди собственников: вопросы простой письменной формы ДКП и предварительного договора

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме и заверен нотариусом. Таким образом, все сособственники должны подписать предварительный договор купли-продажи недвижимости у нотариуса, а затем заключить сделку купли-продажи в простой письменной форме только после того, как будет снято запрещение на регистрацию права собственности на объект недвижимости. Подписание договора купли-продажи в простой письменной форме без нотариального удостоверения не является законным способом передачи права собственности на недвижимость в Российской Федерации.

Для решения вопроса о продаже объекта, где являются сособственниками 3 лица, необходимы следующие документы:

1) Свидетельство о праве на недвижимое имущество, подтверждающее права всех сособственников на объект;

2) Разрешительные документы на строительство и эксплуатацию объекта, если они существуют;

3) Документы, подтверждающие согласие опекунства на реализацию доли несовершеннолетнего собственника;

4) Письменное согласие должника-сособственника на продажу объекта, даже если этот сособственник является должником;

5) Документы, подтверждающие наличие и объем долга должника - сособственника;

6) Решение суда об отмене запрета на регистрационные действия, наложенного приставом в связи с исполнительным производством, в случае, если оно было принято.

Отвечая на конкретный вопрос, хочу обратить ваше внимание на то, что сделка купли-продажи недвижимости должна быть совершена в нотариальной форме. Это указано в статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, если должник-сособственник желает подписать ДКП в простой письменной форме, то это не является соответствующим юридическим действием.

Также, важно иметь в виду, что подписание предварительного договора является одним из обязательных условий сделки купли-продажи. Таким образом, без подписания предварительного договора Вы не сможете заключить ДКП у нотариуса.

Вывод: необходимо заключить предварительный договор в нотариальной форме, даже если один из сособственников-должников не желает его подписывать. После получения решения суда об отмене запрета на регистрационные действия у нотариуса заключается ДКП.

Статьи, которые могут быть применимы в данной ситуации, включают:

• Статья 182 Гражданского кодекса РФ, которая регулирует договор купли-продажи недвижимости;
• Статья 29 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", которая регулирует порядок оценки имущества при его продаже;
• Статьи 21, 22, 25, 26, 28 и 29 Федерального закона "О нотариате", которые регулируют оформление правовых актов нотариусом и требования к их составлению.

Также, необходимо учитывать нормы Федерального закона "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации" в части действий опекуна несовершеннолетнего собственника.