Как не провалить продажу квартиры: опыт неудачного сотрудничества с агентством и советы по законодательной защите перед досрочным расторжением договора

Пункт 5.4. Договора, предусматривающий выплату неустойки в размере трех процентов от стоимости объекта недвижимости при досрочном расторжении Договора по инициативе заказчика, может быть признан недействительным, если он не соответствует требованиям законодательства о защите прав потребителей. Поэтому, если у Исполнителя нет ни вины, ни существенных нарушений обязательств, то Заказчик должен будет выплатить неустойку в соответствии с условиями Договора.

Согласно ст. 782 ГК РФ, если одна из сторон договора не исполнила своих обязательств или исполнила их ненадлежащим образом, то другая сторона вправе потребовать исполнения договора либо расторжения договора и возмещения причиненных ею убытков. Однако, в случае расторжения договора, на Заказчике могут возникнуть обязательства по выплате Исполнителю неустойки в размере, предусмотренном пунктом 5.4. Договора, если он признан действительным.

Статья 168 ГК РФ выделяет договор поручения как форму возмездного договора и предусматривает, что поручитель обязуется за вознаграждение совершить от имени и за счет доверителя юридически значимые действия, а доверитель обязуется выплатить вознаграждение поручителю. В данном случае, договор между Мамой и Агентством является договором комиссии, по которому Агентство обязуется за вознаграждение оказать услуги по поиску покупателей недвижимости от имени Мамы.

Таким образом, для решения вопроса о выплате неустойки Мамой необходимо провести анализ Договора и установить, соответствуют ли условия Договора требованиям законодательства о защите прав потребителей. Если условия Договора признаны недействительными, то Мама может расторгнуть Договор без выплаты неустойки. Если условия Договора действительны, то Мама должна будет выплатить неустойку в размере, предусмотренном пунктом 5.4. Договора.

Для решения данного вопроса необходимы следующие документы:

1. Договор между заказчиком и исполнителем на оказание услуг по поиску покупателей (с учетом пунктов 5.2. и 5.4.).
2. Документы подтверждающие завышенную цену на квартиру при ее продаже.
3. Документы, подтверждающие отсутствие просмотров квартиры за время действия договора.
4. Документы или записи с перепиской непонятных "реальных" покупателей.

На основании представленных документов можно составить запрос на агентство о предоставлении дополнительной информации о продвижении квартиры на рынке и наличии потенциальных покупателей.

С учетом того, что в договоре имеется пункт 5.4. о выплате неустойки в размере трех процентов от стоимости объекта недвижимости в случае досрочного расторжения договора по инициативе заказчика, при отсутствии вины исполнителя, возможно, действительно будет необходимо выплатить неустойку в соответствии с условиями договора.

Однако возможно обосновать неполную или некачественную исполнительскую работу со стороны агентства, если есть документальные подтверждения. В таком случае можно обратиться к адвокату для дальнейшего разбирательства данного вопроса и защиты интересов заказчика.

Статья 782 ГК РФ и статья 168 ГК РФ не применимы в данной ситуации. Однако следующие статьи закона могут быть применимы:

Статья 437 ГК РФ - договор оказания услуг;

Статья 450 ГК РФ - правила заключения договоров на оказание услуг;

Статья 10 Федерального закона "О защите прав потребителей" - права потребителей;

Статья 14 Федерального закона "О защите прав потребителей" - обман потребителя;

Статья 15 Федерального закона "О защите прав потребителей" - информирование потребителя.