Как использовать статьи ГК РФ для защиты продавца: согласие на продажу, акты осмотра, купля-продажа, оплата и передача ключей, ремонт и отказ покупателя

Один из аргументов, который может быть использован в защиту продавца И, - это то, что согласно статье 458 ГК РФ право собственности переходит к покупателю с момента заключения договора купли-продажи, когда согласована цена и иные существенные условия договора, и когда П передал денежные средства, а И вручил ключи, т.е. все необходимые условия были выполнены сторонами. Следовательно, на момент пожара, право собственности уже перешло к покупателю И, соответственно, риск случайной гибели и повреждения теперь лежит на нем.

Кроме того, статьей 459 ГК РФ установлено, что в случае продажи недвижимости, которая на момент заключения договора не зарегистрирована в соответствующем государственном реестре, право собственности на объект переходит к покупателю с момента государственной регистрации договора. Однако, согласно данной статье, риск гибели и повреждения объекта лежит на продавце до момента государственной регистрации. В данном случае, жилой дом был зарегистрирован в Реестре, а вот гараж - нет. Тем не менее, поскольку стороны уже заключили договор купли-продажи и передали ключи, риск гибели и повреждения перешел к покупателю, что было предусмотрено договором.

Таким образом, на основании статей 458 и 459 ГК РФ, а также на основании условий договора купли-продажи, можно аргументировать защиту продавца И в данном случае и оспаривать исковые требования П.

Для защиты интересов продавца в данной ситуации, помимо статей 458 и 459 ГК РФ, можно использовать положения статьи 551 ГК РФ, согласно которой риск случайной гибели или повреждения вещи передается покупателю с момента ее передачи, если иное не предусмотрено договором. В данном случае, передача имущества была совершена и денежные средства были уплачены до возникновения пожара, следовательно, риск случайной гибели и повреждения перешел к покупателю.

Также можно обратить внимание суда на необходимость проведения дополнительных исследований с целью установления причин возникновения пожара и определения, была ли проводка в гараже в исправном состоянии на момент передачи имущества. Это может помочь в опровержении претензий покупателя.

Кроме того, можно произвести анализ нотариальной формы договора купли-продажи на предмет указания условий передачи риска случайной гибели или повреждения имущества.

Наконец, стоит учитывать судебную практику, в которой подобные случаи рассматривались ранее и устанавливались соответствующие правила и прецеденты.

Статьи, которые могут быть применимы в данном случае:

• Статья 445 ГК РФ "Понятие и содержание договора купли-продажи"
• Статья 502 ГК РФ "Переход права собственности на вещь по договору купли-продажи"
• Статья 551 ГК РФ "Риск случайной гибели или повреждения имущества"
• Статья 554 ГК РФ "Риск случайной гибели или повреждения имущества, находящегося у покупателя"
• Статья 555 ГК РФ "Риск случайной гибели или повреждения имущества, находящегося у продавца"
• Статья 458 ГК РФ "Способы защиты основных прав собственника"
• Статья 459 ГК РФ "Меры ответственности за нарушение прав собственника"

Для аргументации в пользу продавца, помимо статей 458 и 459 ГК РФ, можно использовать статью 555 ГК РФ, которая говорит о том, что до момента передачи вещи покупателю риск ее случайной гибели или повреждения лежит на продавце. Кроме того, если договор купли-продажи был заключен до регистрации права собственности в Реестре, статьи 502 и 554 также могут использоваться для защиты интересов продавца.