Изменение зоны использования земельных участков в СХЗ-2: правомерность отказа администрации и возможные проблемы с зоной ПТЗ

В соответствии со ст.72 Земельного кодекса Российской Федерации сельскохозяйственные угодья имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Однако, в соответствии со ст.45 Экологического кодекса Российской Федерации, земельные участки в составе зон сельскохозяйственных угодий, за исключением земельных участков, находящихся в зоне особой охраны объектов природных заповедников, могут быть использованы для осуществления деятельности, не связанной с сельским хозяйством, если такие меры не приведут к снижению плодородия почв и не причинят существенного вреда окружающей среде и здоровью людей.

Таким образом, администрация имеет право отказать в изменении функциональной зоны СНТ, если это может повлечь за собой нарушение приоритета использования сельскохозяйственных угодий, а также если изменения могут привести к снижению плодородия почв и негативному воздействию на окружающую среду и здоровье людей.

Поэтому, если земельный массив является особо ценным, это может стать основанием для отказа в изменении функциональной зоны. Однако, других условий для отказа не существует.

В отношении возможных проблем с зоной ПТЗ следует учитывать, что ПТЗ является зоной охраны природы и экологически важной зоной, используемой для осуществления природоохранных мероприятий. Поэтому, изменение функциональной зоны СНТ с целью перевода земельного участка в зону ПТЗ может быть осложнено и требует обязательного согласования с соответствующими государственными органами и органами местного самоуправления.

Отказ администрации в предоставлении разрешения на изменение функциональной зоны СНТ может быть обжалован в судебном порядке.

Для решения данного вопроса понадобятся следующие документы:

1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на земельные участки.

2. Правоустанавливающие документы на земельные участки (свидетельства о праве, договоры купли-продажи и др.).

3. Генеральный план территории, на которой находятся земельные участки.

4. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) на территории, на которой находятся земельные участки.

5. Решения и сопутствующие документы администрации и районной комиссии по земельным вопросам, связанные с разрешенным использованием земельных участков.

Отказ администрации основан на положениях ст.72 Земельного кодекса РФ, которые гласят, что сельскохозяйственные угодья имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке.

В связи с этим, для изменения функциональной зоны на территории СНТ, необходимо обоснованно доказать, что изменение не повлечет за собой нарушения праволную работу сельскохозяйственного производства и сбережение сельскохозяйственных угодий.

Поэтому, вам может понадобиться проведение соответствующих экспертиз и анализов для обоснования необходимости изменения функциональной зоны, а также документы, подтверждающие согласие сельскохозяйственных организаций и научно-исследовательских учреждений на изменения.

Смена зоны СХЗ-1, СХЗ-3 или ПТЗ может повлиять на процедуры изменения функциональной зоны на территории СНТ, поэтому необходимо проводить анализ и согласование документов с участниками рынка земельных отношений.

Может быть также отказ на основании нарушения требований охраны окружающей среды, нарушения прав соседних собственников и других требований законодательства о землепользовании и застройке.

Статьи, применимые для решения данного вопроса: - Статья 72 Земельного кодекса Российской Федерации; - Глава 19 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в части изменения генерального плана и правил землепользования и застройки); - Приказ Росреестра от 23.11.2018 № 1216 "Об утверждении форм документов, используемых в деятельности органов Росреестра и оператора ЕГРН".

Отказ администрации на основании статьи 72 ЗК РФ может считаться правомерным, если сельскохозяйственные угодья не могут быть использованы для садоводства и огородничества. Однако, возможно оспаривание данного отказа в суде.

Отнесение земельного массива к категории "особо-ценных" не является единственным основанием для отказа в изменении генерального плана и правил землепользования и застройки. Другими основаниями могут быть ограничения, связанные с охраной природы и окружающей среды, территориальным планированием и другими факторами.

Смена зоны сельскохозяйственных угодий не является всегда возможной и может быть осложнена с учетом требований экологической безопасности. Поэтому для решения данного вопроса рекомендуется обратиться к юристам, специализирующимся на данной тематике.