Изменение проектной декларации: вопросы прав застройщика и условия участников долевого строительства

Застройщик обладает правом на изменение проектной декларации по решению органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Однако, подобные изменения могут нарушать права участников долевого строительства, которые уже заключили договоры о строительстве и принимали участие в финансировании не только своей квартиры, но и общего домового имущества. Если изменения в проектной декларации ухудшают условия договоров для участников долевого строительства, то подобные изменения возможны только после заключения дополнительных соглашений с ними. В данном случае, если застройщик вывел помещение из состава общедомового имущества и продал его, то он нарушил права участников долевого строительства, которые принимали участив в финансировании общего домового имущества. Граница прав застройщика на изменение проектной декларации заключается в уважении прав участников долевого строительства и соблюдении законодательства Российской Федерации.

Для решения данного вопроса потребуются следующие документы и материалы:

1. Проектную декларацию строительства, которая была действующей на момент заключения договоров долевого участия в строительстве.

2. Договоры долевого участия в строительстве с участниками долевого строительства, а также их дополнительные соглашения и изменения.

3. Протоколы общих собраний участников долевого строительства, на которых принимались решения об изменении проектной декларации и выведении "Помещения ТСЖ" из состава общедомового имущества.

4. Копии документов о регистрации права собственности на квартиры, в том числе акты приемки квартир.

5. Закон № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" и иные нормативные акты, регулирующие деятельность застройщика и участников долевого строительства.

Граница прав застройщика на изменение проектной декларации определяется законодательством, а также условиями договоров долевого участия в строительстве и протоколами общих собраний участников долевого строительства. Если застройщик внес изменение в проектную декларацию и вывел "Помещение ТСЖ" из общего имущества без согласия участников долевого строительства, то это может повлечь за собой нарушение их прав и интересов. В данном случае необходимо провести юридическую экспертизу с учетом конкретных обстоятельств и материалов дела, и определить возможности защиты прав участников долевого строительства.

Статьи, которые могут быть применимы для решения указанного вопроса:

• Пункт 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (в ред. от 03.07.2016) - определяет понятие общего долевого имущества и права и обязанности участников долевого строительства в отношении такого имущества.

• Статья 48 Гражданского кодекса РФ - устанавливает общие положения о договоре долевого участия в строительстве.

• Статья 55 Гражданского кодекса РФ - определяет виды сделок по заведомо недостаточной цене.

• Статья 559 Гражданского кодекса РФ - устанавливает требования к изменению проектной документации.

• Статья 39 Жилищного кодекса РФ - устанавливает права и обязанности собственников помещений в многоквартирных домах в отношении общедомового имущества.

• Пункт 3 статьи 49 Федерального закона от 18.07.2019 № 190-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования правового регулирования долевого строительства" - устанавливает обязательность внесения изменений в проектную документацию при выведении объектов из состава общего долевого имущества.