Значимость счетов эскроу и процесс страхования ДДУ: важные моменты для застройщиков

Согласно Федеральному закону от 30.12.2020 № 491-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования особенностей заключения договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома и внесения изменений в Федеральный закон "О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке жилищного строительства"", зарегистрированный в Минюсте России 11.01.2021 года, с 01.07.2021 года застройщик должен обязательно заключить договор на открытие счета в банке, который является участником системы эскроу-счетов. Данный счет открывается для зачисления денежных средств, перечисленных инвесторами в счет оплаты доли в строящемся объекте недвижимости.

Страхование ДДУ предполагает обязательное страхование договора долевого участия и на выполняемые обязательства застройщика. Однако, с 01.01.2019 года данное обязательство было заменено обязательным взносом застройщиков в компенсационный фонд, размер которого составляет 1% от стоимости договоров долевого участия.

ДДУ должен содержать в себе обязательные условия, предусмотренные статьей 3 Федерального закона от 30.12.2020 № 491-ФЗ, а также содержать сведения о правах и обязанностях сторон, сроках исполнения договора, порядке оплаты доли в строящемся объекте недвижимости и другие существенные условия.

Для решения вопроса о применении эскроу счета необходимо ознакомиться с действующим законодательством, в частности с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Кроме того, также могут быть привлечены в качестве источников информации Постановления Правительства РФ и нормативно-правовые акты Росреестра.

По вопросу страхования ДДУ необходимо ознакомиться с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, который устанавливает, что застройщик обязан иметь страховой полис, который позволит компенсировать ущерб, возможный в случае нарушения сроков завершения строительства или неисполнения обязательств по ДДУ. Кроме того, также могут быть привлечены в качестве источников информации Постановления Правительства РФ и нормативно-правовые акты Центрального банка РФ.

В связи с изменениями, вступившими в силу с 1 января 2017 года, в ДДУ должны быть указаны сведения о сроках завершения строительства, обязательствах застройщика по передаче и возмещению имущественных потерь, сроках передачи объекта недвижимости, порядке установления технических условий на подключение к инженерным сетям и т.д. Для более точного ответа на вопросы необходимо обратиться к нормативно-правовым актам, урегулирующим вопросы долевого строительства, а также к конкретному ДДУ.

1. Статья escrow-счетов по законодательству Российской Федерации не существует, однако функционирование таких счетов регулируется Постановлением Правительства РФ от 27.12.2017 № 1632 "Об эскроу-счетах при строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
2. Статья 45 Закона РФ "О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке жилищного строительства". В соответствии с этой статьей, юридические и физические лица, осуществляющие строительство жилых домов в России, обязаны заключить договор страхования ответственности перед покупателями квартир (ДДУ).
3. Статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с этой статьей, ДДУ должен содержать следующие обязательные условия: указание на предприятие застройщика, описание объекта долевого участия, способ и порядок оплаты, сроки передачи объекта долевого участия, порядок и условия внесения изменений в ДДУ, порядок принятия в эксплуатацию объекта долевого участия и ответственность сторон в случае нарушения условий договора. С 1 января 2017 года к этим условиям были добавлены обязательные условия, связанные с обеспечением безопасности строительства и прав потребителей, а именно: сведения об ответственном за безопасность строительства, сведения об аккредитованной организации, осуществляющей экспертизу проектной документации, сведения о наличии перехода права собственности, уведомление об условиях финансирования строительства, гарантии на строительные работы и материалы, а также сведения об ответственности за нарушение условий договора.