Строительство домов по договору ДДУ: получены разрешения на 8 объектов, ожидание госэкспертизы и решения по эскроу-счету

Добрый день! Для решения возникающей ситуации следует руководствоваться следующими правовыми нормами Российской Федерации.

В соответствии с Законом РФ "О долевом строительстве" проект застройки и документация, необходимые для получения разрешения на строительство, должны быть утверждены в установленном порядке до заключения договора долевого участия. В случае, описанном Вами, разрешения на строительство домов получены до 1 июля 2018 г., а договор долевого участия еще не заключен. Согласно статье 35.13 Жилищного кодекса РФ стороны договора долевого участия в обязательном порядке являются участниками долевого строительства этих жилых помещений. Таким образом, в данной ситуации Вам необходимо заключить договор долевого участия на строительство указанных домов.

Согласно Закону РФ "О защите прав потребителей" в случае продажи недвижимого имущества, которое еще не построено/не завершено, продавец обязан разместить проектную декларацию на сайте Минстроя РФ и на официальном сайте продавца. При этом проектная декларация должна содержать сведения о разрешении на строительство, а также об утвержденной документации проекта застройки. Следовательно, в данном случае проектную декларацию необходимо разместить как на сайте Минстроя, так и на официальном сайте фонда жилстроительства.

Открытие эскроу-счета является обязательным для любых договоров долевого участия, заключенных с 1 июля 2019 года. В Вашем случае договор долевого участия еще не заключен, поэтому открытие эскроу-счета не является обязательным. Однако следует обратить Ваше внимание на то, что открытие этого счета укрепляет гарантии прав потребителей-застройщиков, поэтому его открытие следует рассмотреть.

С уважением, юрист специализирующийся на законодательстве Российской Федерации.

Для решения данного вопроса будет необходимо предоставить ряд документов.

В первую очередь, следует обратиться к договору ДДУ и проверить, какие требования предъявляются к размещению проектной декларации и открытию эскроу-счета. В случае, если требования не определены в договоре ДДУ, руководствуйтесь общепринятыми нормами законодательства в этой области.

Если разрешения на строительство были получены до 1 июля 2018 года, то строительство может быть осуществлено без обязательной процедуры государственной экспертизы проектной документации. Однако, проектировщики должны подготовить разделы проектной документации, необходимые для строительства, с учетом требований законодательства РФ.

В отношении размещения проектной декларации, соответствующие требования определены в Федеральном законе от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". По данному закону, проектная декларация должна быть размещена на официальном сайте Минстроя РФ и в офисе застройщика на видном месте.

Что касается открытия эскроу-счета, то данная процедура является обязательной для договоров ДДУ, заключенных с 1 июля 2019 года. Если ваш договор заключен до данной даты, открытие эскроу-счета не является обязательным. Однако, если вы решите открыть эскроу-счет, получите договор с банком и заключите его на тех же условиях, что и в случае с обязательным эскроу-счетом.

В итоге, для решения данного вопроса необходимо предоставить договор ДДУ, оригиналы разрешений на строительство, проектную документацию, проектную декларацию, контракт с банком, если вы решили открыть эскроу-счет. Также следует уточнить требования и сроки размещения проектной декларации.

Статьи, применимые в данной ситуации:

1. Федеральный Закон от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

2. Постановление Правительства РФ от 16 марта 2017 года № 240 «Об утверждении требований к содержанию, форме и порядку размещения информации в декларации о начале строительства, декларации о готовности объекта к вводу в эксплуатацию, декларации о соответствии объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и о готовности объекта капитального строительства к вводу в эксплуатацию и требований к содержанию указанной информации на официальном сайте соответствующего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, муниципального образования».

3. Федеральный закон от 31 декабря 2017 года № 482-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" и некоторые законодательные акты Российской Федерации».

4. Постановление Правительства РФ от 31 декабря 2017 года № 1632 «Об утверждении требований к открытию и ведению банковских счетов, в том числе эскроу-счетов, на которые застройщик направляет денежные средства, поступающие от дольщиков при заключении договоров участия в долевом строительстве».

5. Постановление Правительства РФ от 11 февраля 2006 года № 65 «Об утверждении Порядка проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий».

6. Постановление Правительства РФ от 7 декабря 2019 года № 1657 «Об утверждении форм деклараций о начале строительства и/или реконструкции объектов капитального строительства, готовности указанных объектов капитального строительства к вводу в эксплуатацию и о соответствии указанных объектов капитального строительства требованиям технических регламентов и требований к содержанию указанной информации на официальном сайте соответствующего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, муниципального образования».