Спор между застройщиком и дольщиком: как защитить свои права в соответствии с законодательством?

В данном случае следует учитывать положения Гражданского кодекса Российской Федерации относительно договора долевого участия в строительстве (статьи 214.1-214.32) и положения Закона Российской Федерации "О защите прав граждан при строительстве жилищных объектов" от 30.12.2004 года № 214-ФЗ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 43 Закона РФ "О защите прав граждан при строительстве жилищных объектов", в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения обязательств, предусмотренных договором долевого участия в строительстве, застройщик обязан уплатить пени в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от задолженности за каждый день просрочки.

Согласно пункту 3 статьи 214.24 Гражданского кодекса РФ, если застройщик не передал дольщику в установленный договором срок объект долевого строительства без уважительной причины, дольщик вправе потребовать уплаты неустойки и (или) компенсации морального вреда, причиненного ему нарушением сроков.

Таким образом, в данном случае Иванов правильно потребовал уплаты пени в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от цены договора за каждый день просрочки, так как это предусмотрено соответствующим Законом РФ. При этом договорная санкция, указанная застройщиком (пеня в размере 0,01 % от стоимости неоконченных работ по строительству жилого дома за каждый день просрочки), не может быть применена, так как она не соответствует нормам законодательства.

В данной ситуации следует обратиться к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) и Федерального закона «О защите прав и законных интересов граждан при осуществлении деятельности по строительству жилища и применении отдельных положений законодательства Российской Федерации».

Согласно ст. 214 ГК РФ, если обязательство не исполнено в установленный срок, кредитор вправе потребовать уплаты неустойки, если иное не предусмотрено договором или законом.

В данном случае, договор долевого участия в строительстве жилого дома является гражданско-правовым договором, и поэтому к нему применимы нормы ГК РФ. В соответствии с техническими условиями на строительство, срок сдачи объекта является существенным условием договора и обязанность застройщика предоставить заранее определенный объект в установленный срок, поэтому в данной ситуации Иванов вправе потребовать уплаты неустойки в размере, который он запрашивает.

С учетом того, что в договоре долевого участия в строительстве жилого дома не предусмотрены иные условия относительно санкций за просрочку сдачи объекта, то применение договорной санкции не может быть использовано в данном случае.

Таким образом, Иванов вправе потребовать уплаты неустойки в размере, который он запрашивает, т.е. по 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от цены договора за каждый день просрочки.

Статьи, применимые для решения вопроса:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ):

   • Статья 307. Особенности договора долевого участия в строительстве
   • Статья 395. Недостатки выполнения обязательства
   • Статья 406. О последствиях неисполнения обязательства

2. Федеральный закон "О защите прав потребителей":

   • Статья 23. Сроки устранения недостатков товара (работы, услуги)
   • Статья 25. Право потребителя на возмещение убытков и компенсации морального вреда

3. Указание Банка России от 06.05.2005 N 1175-У "О порядке определения ставки рефинансирования Банка России":

   • Пункт 5, устанавливающий порядок определения ставки рефинансирования Банка России.

Согласно статье 307 ГК РФ, договор долевого участия должен содержать условия о порядке приемки и передачи объекта долевого строительства. Таким образом, в случае несоблюдения Застройщиком сроков передачи квартиры, Заказчик Иванов имеет право на возврат уплаченной им суммы, а также требовать уплаты неустойки (пени) в соответствии со статьей 406 ГК РФ.

Застройщик не может привести в действие договорную санкцию пени в размере 0,01% от стоимости неоконченных работ по строительству жилого дома за каждый день просрочки, поскольку эта санкция не предусмотрена договором долевого участия в строительстве и не соответствует законодательству.

Поэтому иск Иванова о взыскании неустойки (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от цены договора за каждый день просрочки должен быть удовлетворен. Застройщик также должен будет возместить Иванову убытки, которые потерпел Иванов в связи с просрочкой передачи квартиры.