Расчет налога при продаже квартиры: право на возврат налогового вычета и освобождение от уплаты налога при покупке другой квартиры

Здравствуйте, ответы на Ваши вопросы следующие:

• По договору мены налог на доходы физических лиц (далее – НДФЛ) уплачиваться не должен, поскольку обмен имуществом не считается объектом налогообложения по данному налогу.
• Для данной сделки действуют новые налоговые правила, установленные Федеральным законом от 03.07.2016 № 222-ФЗ.
• Расчет суммы налога при продаже 2-комнатной квартиры включает в себя учет расходов на улучшение объекта недвижимости, а также на уплату налога на прибыль организаций (если продажа квартиры осуществляется не физическим лицом, а юридическим). Рассчитать сумму налога можно по формуле: НДФЛ = (цена продажи – (стоимость приобретения + расходы на улучшение)) x 13%.
• При продаже 2-комнатной квартиры и приобретении в том же году 3-комнатной квартиры большей стоимости, возможно освобождение от уплаты налога при условии, что продажа и покупка квартир были осуществлены в течение года.
• Освобождение от уплаты налога при продаже квартиры возможно при наличии одного из следующих оснований: продажа квартиры, находившейся в собственности более трех лет, налог на доходы не превышает сумму 250 тысяч рублей, продажа квартиры осуществляется в связи со смертью собственника, полученной в наследство квартиры, продажа квартиры, полученной по программе улучшения жилищных условий, или приобретенной по договору долевого участия в недостроенном доме.

Для решения данного вопроса, Вам понадобится следующий перечень документов:

1) Договор ДДУ на приобретение 1-комнатной квартиры за 2 700 000 руб.

2) Договор мены с собственником 2-комнатной квартиры

3) Документы, подтверждающие оплату разницы стоимости квартир в размере 500 000 руб.

4) Документы на квартиру, которую планируете продать: свидетельство о праве собственности и/или договор купли-продажи

5) Документы на квартиру, которую планируете купить: договор купли-продажи.

Переходя к ответам на Ваши вопросы:

• В соответствии с законодательством Российской Федерации, при обмене квартир наличие налоговой обязанности определяется на основании стоимости квартир, участвующих в сделке. Таким образом, если стоимость вашей квартиры, участвующей в сделке мены, не превышает 2 000 000 рублей, то вы освобождены от налоговой обязанности по данной операции.

• Для данной сделки, применяются новые налоговые правила. Однако, если квартира была приобретена до 1 января 2019 года, то вы можете использовать декларирование прибыли, то есть налог рассчитывается на разницу между стоимостью продажи и фактической стоимостью приобретения квартиры плюс расходы на ее улучшение. Если же квартира была приобретена после указанной даты, то налог рассчитывается на основе кадастровой стоимости квартиры в день сделки.

• Для расчета суммы налога при продаже квартиры необходимо вычислить разницу между стоимостью продажи квартиры и стоимостью, по которой она была приобретена, включая расходы на ее улучшение. Полученную сумму умножают на налоговую ставку, которая на 2020 год составляет 13%.

• В случае, если вы продаете квартиру и приобретаете новую в течение 3 лет и стоимость новой квартиры не менее стоимости продаваемой квартиры, то вы можете воспользоваться налоговым вычетом. Размер вычета равен уплаченному налогу при продаже квартиры.

• В соответствии с законодательством Российской Федерации, налоговая обязанность при продаже квартиры возникает только при наличии прибыли от продажи, равной разнице между стоимостью продажи и стоимостью, по которой квартира была приобретена, включая расходы на ее улучшение. Однако, есть несколько оснований, которые могут освободить Вас от уплаты данного налога, включая продажу квартиры после ее нахождения в собственности более 3 лет, продажу квартиры в связи с приобретением нового жилья и т.д.

Статьями, применимыми для решения вопроса о порядке уплаты и расчета суммы налога с продажи квартиры, являются: - статья 217 Налогового кодекса РФ, определяющая порядок расчета налога на доходы физических лиц, в том числе при продаже имущества; - статья 220 Налогового кодекса РФ, в которой установлены основания и порядок освобождения от уплаты налога на доходы физических лиц при продаже имущества.