Продажа жилого дома на незавершенном объекте: расчет НДФЛ и выбор размера продажной суммы

Здравствуйте. В соответствии с налоговым законодательством Российской Федерации при продаже жилого дома, который был построен на объекте незавершенного строительства, уплачивается налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от прибыли. Прибыль определяется как разница между покупной ценой объекта незавершенного строительства и стоимостью вновь построенного жилого дома. Для определения стоимости жилого дома будут учитываться в основном расходы на строительство и установленные правительством РФ нормативные значения стоимости работ и материалов. Исходя из вышеизложенного, налог на доход при продаже жилого дома должен быть уплачен, и сумма налога будет зависеть от прибыли, которая будет получена от продажи. Учитываться будет стоимость вновь построенного объекта.

Для решения вопроса, необходимо знать следующее:

1. Владеет ли продавец жилым домом более 3-х лет на момент продажи.

2. С какой ценой продавец планирует продать дом (кадастровая стоимость или сумма, указываемая в договоре).

3. Каким образом осуществлялась оплата за жилой дом при его приобретении.

4. Какие затраты на строительство уже были понесены продавцом перед продажей дома.

Ответ на вопрос о том, должен ли быть уплачен НДФЛ с продажи дома, зависит от вышеуказанных факторов.

Если продавец владел жилым домом более 3-х лет на момент продажи, то доход от продажи жилого дома не включается в налогооблагаемую базу для целей налогообложения доходов физических лиц.

Если же продавец владел жилым домом менее 3-х лет на момент продажи, то доход, полученный от продажи жилого дома, подлежит налогообложению по ставке 13% от разницы между стоимостью продажи и стоимостью приобретения.

Отметим, что для целей налогообложения учитывается рыночная стоимость жилого дома, а не сумма, указываемая в договоре. Поэтому необходимо установить рыночную стоимость жилого дома на момент продажи с помощью независимой экспертизы.

Если продавец не осуществлял затрат на строительство жилого дома перед продажей, то при вычислении налогооблагаемой базы будет учитываться только стоимость земельного участка.

Наконец, если продавец использовал способ оплаты, который предусматривает взаимозачет стоимости недвижимости, то доход от продажи будет определяться как разница между стоимостью продажи и стоимостью приобретения минус стоимость земельного участка и стоимость недвижимости, которая была передана продавцом взамен жилого дома.

Таким образом, для решения вопроса о наличии обязанности уплаты НДФЛ с продажи дома, важно учитывать множество факторов и получить консультацию опытного юриста.

НК РФ, статьи 217, 219, 220.