Продажа земельного участка: кадастровая стоимость, цена, налоги и НДФЛ

Если ИП, работающий по УСН-доходы, продает земельный участок, который был приобретен в рамках основного вида деятельности в 2018 году, то он должен быть готов к возможным сложностям с НДФЛ. В случае, если цена продажи земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, это может привести к тому, что налоговые органы посчитают эту разницу доходом ИП и, соответственно, обложат его налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). При этом, наличие оплаченного налога УСН не освобождает ИП от обязанности уплаты НДФЛ, если на это право не дает какое-либо иное законодательное положение.

Для решения данного вопроса, необходимо собрать следующие документы:

1. Договор купли-продажи земельного участка, подписанный сторонами;
2. Документ, подтверждающий право собственности на земельный участок (свидетельство о праве собственности);
3. Документы, свидетельствующие о том, что земельный участок был основным средством деятельности, например: бухгалтерские книги, отчетность по УСН и др.;
4. Документы, подтверждающие стоимость продажи земельного участка, а именно: договор купли-продажи, акт оценки земельного участка;
5. Документы, подтверждающие выплату налога УСН.

С учетом указанных выше документов, возможны следующие рекомендации:

1. В случае, если стоимость продажи земельного участка будет ниже кадастровой, то необходимо сначала предоставить Федеральной налоговой службе России (ФНС) документы на оценку земельного участка. Затем ФНС проведет сверку этих документов с технической документацией на земельный участок и с платежами, и если все будет ок, то проблем не возникнет;
2. Дополнительно стоит обратить внимание на правильность заполнения налоговых деклараций по УСН, поскольку любая ошибка может повлечь за собой штрафные санкции;
3. Оформлять документы лучше всего через нотариуса, это гарантирует правильность подписания юридически важных документов и поможет избежать потенциальных сложностей.

НДФЛ регулируется Законом РФ от 24 июля 2002 года № 86-ФЗ "О налоге на доходы физических лиц". В данном случае применимы статьи:

• Статья 212. Расчет налога на доходы физических лиц;
• Статья 214. Продажа имущества;
• Статья 220. Налогообложение доходов иностранных организаций и физических лиц без образования юридического лица в Российской Федерации.

Для решения данный вопроса, ИП-УСН-доходы должен предоставить следующие документы:

1. Договор купли-продажи земельного участка. Данный договор должен описывать условия покупки и продажи земельного участка, а также указывать цену продажи.

2. Документы, подтверждающие факт покупки земельного участка в 2018 году, такие как копия свидетельства о регистрации права на недвижимое имущество, копия договора купли-продажи и др.

3. Выписку из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающую право ИП-УСН-доходы на продажу земельного участка.

4. Документы, подтверждающие кадастровую стоимость земельного участка.

5. Документы, подтверждающие цену продажи земельного участка.

При продаже земельного участка ИП-УСН-доходы должен уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от разницы между ценой продажи земельного участка и его первоначальной стоимостью. Фактический ущерб от продажи земельного участка по цене ниже кадастровой не должен повлиять на обязательность уплаты НДФЛ, если цена продажи является рыночной и соответствует условиям на рынке.

Статьи, применимые к данному вопросу:

1. Статья 346.14 Налогового кодекса Российской Федерации - налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

2. Статья 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации - уплата налога на прибыль для индивидуального предпринимателя, работающего по упрощенной системе налогообложения (УСН).

3. Федеральный закон "О государственной кадастровой оценке" - регулирует проведение кадастровой оценки и определение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации - определяет правила купли-продажи недвижимости, включая земельные участки.