Продажа заложенного здания, которое попало под банкротство поручителя: вопросы о стоимости, торгах и обязательствах перед банком.

Здравствуйте!

Отвечаю на вопросы в порядке их поступления:

1) Минимальная стоимость здания на торгах должна устанавливаться в соответствии с требованиями, установленными законодательством РФ и правилами аукциона. Как правило, это процент от оценочной стоимости имущества, определяемый заранее. При повторной продаже имущества установление минимальной цены может быть скорректировано с учетом результатов предыдущих торгов.

2) Если здание будет продано на торгах по цене, значительно ниже оценочной, то сумма, полученная от продажи, будет использована для погашения задолженности по кредиту в порядке очередности установленной законодательством. Обязательства перед банком у других поручителей могут быть устранены только при полном погашении задолженности, если эти поручители являются солидарными должниками. В противном случае, поручители будут нести ответственность за погашение задолженности пропорционально своей доле обязательства.

Для решения данного вопроса необходимо иметь следующие документы:

1. Договор кредитования между банком и юридическим лицом.
2. Договор поручительства между физическим лицом и банком.
3. Решение суда об определении оставшейся суммы кредита и стоимости здания.
4. Процессуальные документы в рамках банкротства физического лица.

Отвечая на вопросы:

1. Минимальная стоимость здания на торгах будет определяться судом и зависит от условий продажи на торгах и оценочной стоимости здания. Как правило, цена начальной продажи здания на торгах не может быть ниже 50% от оценочной стоимости.
2. Если здание продается на торгах по очень низкой цене, то сумма погашения кредита будет определяться частью 2 статьи 358 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой поручитель освобождается от обязательства только до той суммы, которая была бы достаточной для удовлетворения требований кредитора, если бы залог продан по его оценочной стоимости. Соответственно, если здание продается по цене ниже его оценочной стоимости, то кредит не будет полностью погашен, и банк может потребовать уплаты оставшейся суммы у поручителя.
3. Обязательства перед банком будут сняты только у того поручителя, который полностью погасил свою часть долга перед банком. Другие поручители будут продолжать нести обязательства перед банком до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен.

Статьи закона, которые применимы в данном случае:

1. Гражданский кодекс РФ, статья 334 - "Договор залога"
2. Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" - глава III "Процедуры несостоятельности (банкротства)", статьи 64-90
3. Постановление Правительства РФ от 26.12.2014 N 1524 "Об утверждении Правил оценки имущества, принимаемого в исполнение решений арбитражных судов или взыскания кредиторами по решениям арбитражных судов"

Отвечая на поставленные вопросы:

• Согласно Правилам оценки имущества, принимаемого в исполнение решений арбитражных судов, стоимость имущества не может быть установлена ниже стоимости, определенной экспертом-оценщиком. Таким образом, на торгах стоимость здания не может быть установлена ниже его оценочной стоимости.

• Если здание будет продано на торгах по очень низкой цене, то сумма, полученная от продажи, будет направлена на удовлетворение требований кредиторов. Если стоимость здания окажется ниже суммы задолженности по кредиту, то банк сохраняет право требовать уплаты оставшейся суммы долга.

• Если одно из поручительств было заложено в качестве обеспечения кредиту, то при возникновении задолженности по кредиту банк имеет право обратиться за взысканием долга как к заложенному имуществу, так и к поручителям. Таким образом, обязательства перед банком могут возложиться на других поручителей в случае, если погашение долга по кредиту не будет полностью покрыто продажей заложенного имущества.