Продажа объектов незавершенного строительства в собственности менее 5 лет: правовые особенности и возможные риски

Согласно ст. 217 Налогового кодекса Российской Федерации, доход, полученный физическим лицом в результате продажи имущества, находившегося у него в собственности менее пяти лет, является объектом налогообложения. При этом, если объект незавершённого строительства был получен физическим лицом в порядке наследования или по договору дарения или передачи иных имущественных прав, установленных законом, то налог с дохода не удерживается.

Однако данное положение не применяется в случае возникновения права собственности на долю в незавершённом строительстве через арбитражный суд вследствие признания застройщика банкротом. В данном случае, учитывая сложности с получением надлежащих документов и иных юридических сложностей, налоговые органы могут признать доход от продажи объекта незавершенного строительства освобожденным от уплаты налога.

Для решения данного вопроса необходимо рассмотреть следующие документы:

1. Договор купли-продажи незавершенного строительства (ДДУ), который был заключен между продавцом (банкротом или третьим лицом) и покупателем. В нем необходимо проверить наличие условия об уплате НДФЛ при продаже объекта недвижимости, а также дата заключения договора.

2. Решение арбитражного суда о признании застройщика банкротом и о возврате права на строительство объекта недвижимости в соответствующую категорию (квартиру и т.д.) продавцу (банкроту) или третьему лицу.

3. Свидетельство о государственной регистрации прав на объект недвижимости, на основании которого установлено право собственности на участок, на котором строится объект, и право собственности на соответствующую часть построенного объекта.

Также следует обратить внимание на ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации, которая устанавливает обязанность уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже имущества, находящегося в собственности менее 5 лет. Если собственность была приобретена до 1 января 2019 года, данное правило не применяется.

Таким образом, если условия ДДУ предусматривают обязанность покупателя уплатить НДФЛ при продаже объекта недвижимости, и с момента заключения ДДУ прошло менее 5 лет, то налог будет взиматься. Если собственность была приобретена до 1 января 2019 года, обязанность уплаты налога не возникает.

Статьи закона Российской Федерации, применимые к данной ситуации:

1. Статья 217 Налогового кодекса РФ "Налогообложение доходов физических лиц"
2. Статья 220 Налогового кодекса РФ "Об основных принципах налогообложения доходов физических лиц"
3. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"