Продажа и покупка жилья: обязательное удостоверение сделки по закону 218-ФЗ и возможности до него

Добрый день, Ольга! Согласно пункту 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", при отчуждении доли в праве на объект недвижимости (в том числе и квартиры) наймодатель, совершающий отчуждение, должен совершить такую сделку в письменной форме и нотариально удостоверить ее. Норма данного закона действует со дня вступления в силу, то есть с 1 ноября 2015 года. Таким образом, в вашем случае при продаже квартиры в 2017 году требуется заключение договора купли-продажи и нотариальное удостоверение его. Если вы заключите договор купли-продажи от ноября 2015 года, то подойдете к налоговой службе со справкой об оплате подоходного налога за этот период, поскольку сделка продажи именно в ноябре 2015 года фактически не была заключена. При заключении договора купли-продажи квартиры в 2017 году, договор будет действительным с даты его заключения, а все расчеты будут произведены в момент фактической продажи квартиры, т.е. в октябре 2017 года.

Для решения данного вопроса потребуются следующие документы:

1. Свидетельство о праве собственности на квартиру в долях 1/2 и 1/2, зарегистрированное в порядке приватизации в 2008 году;

2. Договор купли-продажи на продаваемую квартиру;

3. Документы, подтверждающие фактический расчет по договору купли-продажи.

Относительно вопроса, можно ли заключить договор купли-продажи до вступления в силу нормы об обязательности нотариального удостоверения по отчуждению долей, следует отметить, что в случае отсутствия прямого запрета заключение договора возможно. Однако, необходимо учитывать, что ст. 32 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что договоры, заключенные в нарушение закона и противоречащие публичному порядку и нравственности, не имеют юридической силы.

Относительно расчетов по договору купли-продажи можно применить действующее законодательство и правила Гражданского кодекса, в том числе статьи 449-462, которые определяют порядок определения стоимости и условия оплаты имущества. Поэтому, фактический расчет по договору, произведенный в октябре 2017 года, будет учитываться при решении вопроса об оплате продаваемой квартиры.

В любом случае, для конкретного решения вопроса следует обратиться за консультацией к юристу, специализирующемуся на законодательстве Российской Федерации.

Статья 42 218-ФЗ от 13.07.2015 года.