Проблемы с подвалом в купленной новостройке: рассказываем о незаконных занятиях и перегородках

Согласно статье 290 Гражданского кодекса РФ, в случае если указанное в договоре о приобретении недвижимого имущества (в данном случае – квартиры) не соответствует действительности, покупатель имеет право требовать изменения или расторжения договора. Однако, в отношении отсутствия подвальных помещений в договоре является существенным, если иное не установлено договором или законом. Таким образом, если в договоре на покупку квартиры не было оговорено наличие подвальных помещений, и это не представляется необходимым согласно закону, Управляющая компания действовала законно, заявив, что подвальных помещений нет.

Однако, использование общего имущества (в данном случае – подвала) без согласия всех участников договора и правоустанавливающих документов, которые подтверждают такие права, является незаконным. Если соседи заняли общее подвальное помещение и заперли его, то это может рассматриваться как нарушение их соседними жильцами прав на использование общего имущества. В этом случае вы можете обратиться к Управляющей компании или к собственнику здания для защиты ваших прав на использование общей части и решения данной проблемы.

Подвальные помещения являются общей собственностью собственников квартир в многоквартирном доме и в соответствии с законодательством Российской Федерации могут быть распределены между собственниками квартир согласно долей в праве собственности на жилое помещение. Если в договоре купли-продажи квартиры не указано, что продавец передал покупателю право пользования подвальными помещениями, то покупатель не может иметь право на их использование. В данном случае, если подвальные помещения не были проданы совместно с квартирой покупателю, то занятие этих помещений соседями является нарушением прав собственника квартиры на общую долю в праве собственности на подвальные помещения. Поэтому рекомендуется обратиться к юристу или уполномоченному представителю управляющей компании для защиты своих прав на данный объект недвижимости.

Для решения данного вопроса, необходимо обратиться к документам на приобретение квартиры в новостройке, включая договор купли-продажи и технический паспорт. Также нужно изучить устав и правила внутреннего распорядка управляющей компании (УК), а также документы на право собственности на подвал.

Если у управляющей компании отсутствует право на распределение использования подвалов, она не может запретить жильцам использование данных помещений. Если данные помещения отведены в общее пользования, жильцы имеют равное право на их использование, в соответствии с законодательством.

Однако, необходимо учитывать, что нет возможности строить перегородки или запирать часть подвала без получения согласования со всеми жильцами дома и управляющей компанией.

Если жильцы уже построили перегородки и заняли весь подвал, вопрос о возможности возврата своих прав на часть подвала необходимо решать с помощью юриста и суда.

Для решения данного вопроса, необходимо иметь следующие документы:

1. Договор купли-продажи квартиры в новостройке, в котором должны быть указаны все подробности, включая наличие подвальных помещений.

2. Устав и правила внутреннего распорядка УК, которые могут содержать положения о распределении подвальных помещений между собственниками квартир.

3. Документы, подтверждающие право собственности на занятые соседями подвальные помещения.

4. Документы, удостоверяющие правомочность действий УК, так как они сообщили об отсутствии подвалов в договоре или о необходимости их приобретения.

5. Документы, подтверждающие официальное разрешение на строительство и проживание в данном жилом комплексе.

По законодательству Российской Федерации каждый собственник квартиры в новостройке имеет право на приобретение соответствующей доли в подвальном помещении, если оно имеется. В случае, если подвальные помещения не указаны в договоре и не были приобретены, то собственникам квартир не предоставляется право на их использование.

Занимать подвальные помещения без соответствующей документации и без согласования с соседями - незаконно и может рассматриваться как нарушение прав собственников квартир и правила внутреннего распорядка УК.

В данной ситуации следует обратиться в УК, чтобы уточнить условия договора и основания, по которым соседи заняли подвал, а также для выяснения возможности урегулирования спорной ситуации. В случае если не будет найдено юридического пути разрешения конфликта, можно обратиться в суд.

Для решения данного вопроса необходимо иметь следующие документы:

1. Копию договора купли-продажи квартиры с приложениями, особенно важна часть, касающаяся прав на подвал.

2. Правила внутреннего распорядка, утвержденные Управляющей компанией (УК).

3. Устав и положения УК, которые могут содержать положения о правах собственников на подвал или другие общие помещения.

4. Свидетельство о праве собственности на квартиру.

По законодательству Российской Федерации каждый собственник жилого помещения имеет право на пользование общими помещениями, если это предусмотрено договором или законом, но это право должно быть ограничено интересами других собственников. Если право на использование подвала не было указано в договоре, правилах внутреннего распорядка или уставе УК, то соседи могут не иметь законного права занимать подвал.

В данной ситуации рекомендуется обратиться в УК для выяснения деталей и проверки документов на наличие права на использование подвала. Если право на пользование подвалом не было оговорено в документах, то соседи нарушают права других собственников, в том числе и Ваши. В этом случае можно подать жалобу в прокуратуру РФ или в суд для защиты своих прав на использование общего имущества.

Статьи, которые могут быть применимы для решения данного вопроса:

• Гражданский кодекс РФ (статьи 301, 302, 304, 306)
• Жилищный кодекс РФ (статьи 36, 45, 115)
• Кодекс РФ об административных правонарушениях (статьи 7.30, 7.31)

1. Статья 209 ГК РФ "Ограничения права собственности";
2. Статья 290 ГК РФ "Пределы владения и пользования имуществом";
3. Пункт 7 статьи 36 Жилищного кодекса РФ "Права и обязанности владельцев и пользователей помещений в многоквартирном доме";
4. Статья 1196 ГК РФ "Исковая давность".