Предварительные договоры долевого участия и возврат задатка: основные вопросы для покупателей и застройщиков

Добрый день! В соответствии с положениями ст. 451 ГК РФ, при отказе покупателя от заключения основного договора по долевому участию, задаток возвращается ему в полном объеме, за исключением случаев, когда задаток был уплачен в целях обеспечения исполнения обязательств по договору. Относительно второй части вопроса, согласно 214-ФЗ застройщик имеет право заключать предварительные договоры долевого участия, на условиях, предусмотренных указанным законом, в том числе с целью бронирования квартир в период строительства.

Для решения данного вопроса необходимы следующие документы:

1. Предварительный договор долевого участия, заключенный между покупателем и застройщиком.
2. Основной договор долевого участия, который должен был быть заключен после подписания предварительного договора, но был отказан застройщику в его заключении покупателем.
3. Законодательные акты Российской Федерации, регулирующие договоры долевого участия в строительстве, в том числе Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
4. Возможно, также требуется судебное решение, если покупатель и застройщик не могут достичь соглашения относительно возврата задатка.

Относительно самого вопроса, следует отметить, что при отказе покупателя от заключения основного договора долевого участия застройщик имеет право удержать задаток, который был внесен при заключении предварительного договора, но только в случаях, предусмотренных законом. Это, в частности, может быть обусловлено нарушениями сроков заключения основного договора со стороны покупателя или нарушением условий предварительного договора.

Относительно вопроса о правомерности заключения предварительных договоров долевого участия, заранее бронирующих квартиру в период строительства, следует отметить, что данная практика распространена и законодательство Российской Федерации ее допускает (статья 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Однако, перед заключением такого договора следует внимательно ознакомиться с его условиями и правами и обязанностями сторон, чтобы избежать возможных проблем в будущем.

1) Статья 32 Федерального закона "О защите прав потребителей" - в части возврата задатка; 2) Статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации - в части предварительного договора долевого участия; 3) Статья 554.1 Гражданского кодекса Российской Федерации - в части бронирования квартиры во время строительства дома.

Относительно права застройщика заключать подобные договора, применяются: 1) Статья 214 Федерального закона "Об основах градостроительного регулирования в Российской Федерации"; 2) Гражданский кодекс Российской Федерации.