Право требования неустойки в ДДУ: условия, цессия, документы, уступка прав, восстановление права

Действительно, в данной ситуации по договору уступки прав (цессии) цессионарий не получил право требования неустойки за нарушение обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства в срок, установленный в Договоре долевого участия (ДДУ). Согласно статье 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, цессионарий приобретает право требования в том объеме, в котором оно принадлежало цеденту на момент заключения договора цессии. Следовательно, если в договоре цессии было явно указано, что цессионарий не получает право требования неустойки за нарушение обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства в срок, установленный в ДДУ, то данное право требования не будет передано по договору уступки прав и остается при цеденте.

В данном случае, если Договор долевого участия был заключен до вступления в силу Федерального закона от 30.12.2020 № 495-ФЗ, то цессионарий может обратиться к цеденту (бывшему дольщику) и попросить документы, подтверждающие оплату по договору долевого участия и требование неустойки за нарушение сроков сдачи объекта долевого строительства в срок, установленный в Договоре долевого участия, так как до 31.12.2020 года по договорам долевого участия не требовалось передавать оригиналы указанных документов застроищику.

Если же Договор долевого участия был заключен после вступления в силу Федерального закона от 30.12.2020 № 495-ФЗ, то цессионарий вправе потребовать от застройщика предоставить ему копии документов, подтверждающих оплату цедентом за долю в объекте долевого строительства, поскольку согласно ст. 20.1 Федерального закона не допускается требование от дольщика предъявления оригиналов документов, в том числе платежных.

В целом, если цессионарий не получил право требования неустойки за нарушение обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства в срок, установленный в ДДУ, то данный иск может быть предъявлен только цедентом (бывшим дольщиком). Однако цессионарий может обратиться к цеденту с просьбой о передаче или продаже права требования неустойки за нарушение обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства в срок, установленный в ДДУ.

Ссылки на законодательные акты: - Гражданский кодекс Российской Федерации (статья 382) - Федеральный закон от 30.12.2020 № 495-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части уточнения положений, регулирующих долевое строительство" (статья 20.1)

Для решения данного вопроса все зависит от конкретных обстоятельств сделки.

Во-первых, необходимо проанализировать сам договор цессии. Если в нём прямо фиксируется, что передаваемые права не включают право требования неустойки за нарушение обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства в срок, установленный в ДДУ, и цессионарий на это согласен, то цедент (бывший дольщик) не сможет требовать неустойку по данному основанию.

Однако, если это ограничение не было прописано в договоре цессии или цессионарий не был ознакомлен с данным ограничением и не согласен на его применение, то право требования неустойки сохраняется.

Во-вторых, поскольку все документы были переданы цессионарию, он получил право требования неустойки в соответствии с условиями ДДУ, если его не было оговорено иным образом.

Если по результатам анализа договора цессии вы обнаруживаете, что право требования неустойки за нарушение обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства в срок содержится в переданных правах, но цессионарий отказывается выполнять свои обязательства, вы можете обратиться в суд с соответствующим иском и доказать свою правоту с помощью всех необходимых документов.

Ссылки на законы и высшие судебные инстанции могут быть предоставлены только после предоставления более подробной информации о самой сделке и нужных правовых действиях, которые могут быть приняты.

1. Статья 554 Гражданского кодекса РФ "Уступка требования".
2. Статья 309 Гражданского кодекса РФ "Переход долга при уступке требования".
3. Статья 450 Гражданского кодекса РФ "Охрана прав третьих лиц при переходе имущественных прав и обязанностей".
4. Статья 14 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "О долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (ред. от 02.07.2021).
5. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 14.12.2010 N 62 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании договоров уступки прав требования".

Согласно статье 450 ГК РФ, право требования не может принадлежать нескольким лицам одновременно. В данном случае, в договоре цессии было указано, что право требования неустойки за нарушение обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства в срок не передается цессионарию, а остается у цедента. Следовательно, цессионарий не имеет права требовать неустойку за нарушение обязательства застройщика и не может вернуть это право.

Однако, если цедент был обманут составителем договора цессии и не знал об ограничении передаваемых прав, то можно обратиться в суд с требованием о признании недействительности такого условия договора цессии как противоречащего закону и об оспаривании права застройщика ограничить передаваемые права.

Необходимо также обратить внимание на то, что согласно статье 14 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в случае нарушения сроков подрядчиком обязательств по передаче объекта недвижимости, дольщик имеет право потребовать уплаты неустойки в размере, установленном договором долевого участия в строительстве.

Поэтому, если в ДДУ было предусмотрено право дольщика на получение неустойки за нарушение сроков сдачи объекта долевого строительства, можно обратиться в суд с требованием о принудительном исполнении обязательств застройщика по передаче объекта долевого строительства в срок или о взыскании неустойки в соответствии с условиями ДДУ.

В данном случае, необходимо обратиться к адвокату или юристу, который поможет подготовить и подать соответствующие иски в суд.