Постройте два дома на участке ИЖС 8 соток, получите правоустанавливающие документы и продайте их в ипотеку. Как банк берет в залог участок? Можно ли продавать только дома и сдавать участок в аренду?

Согласно законодательству Российской Федерации, на едином земельном участке ИЖС можно построить несколько домов. Правоустанавливающие документы на каждый дом выдаются отдельно. Однако, если эти дома находятся на одном участке, то банк при залоге будет брать в залог весь земельный участок. Доля участка не берется в залог отдельно. Оптимальным вариантом будет продавать дома и сдавать участок в долгосрочную аренду.

Для решения данного вопроса необходимо провести юридическую экспертизу правового режима земельного участка, на котором предполагается осуществлять строительство. Также требуется определить, имеются ли в наличии все необходимые разрешительные документы на строительство двух домов на данном участке.

Для получения правоустанавливающих документов на каждый дом необходимо произвести отдельную регистрацию права собственности на каждый дом в установленном законодательством порядке в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ.

С точки зрения законодательства РФ, продажа дома возможна при наличии у собственника необходимых правоустанавливающих документов и соблюдении условий, установленных законодательством. Однако, возможность заложить в ипотеку дома, находящиеся на земельном участке, который не принадлежит собственнику, устанавливается в договоре купли-продажи или договоре займа.

Если дома будут продаваться в ипотеку, то банк, выдавший займ, возьмет в залог право собственности на эти дома, соответствующие документы о правах на недвижимое имущество и документы о наличии земельного участка, на котором стоят дома.

При этом участок, на котором находятся дома, остается в собственности продавца домов и может быть передан в аренду на условиях, установленных законодательством в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

Укажу части и статьи законодательства, применимые к данному случаю: - Земельный кодекс Российской Федерации (ст. 9, ст. 38, ст. 39, ст. 41, ст. 49); - Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 130, ст. 209, ст. 222, ст. 223, ст. 306); - Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ст. 3, ст. 6, ст. 23, ст. 24); - Закон Российской Федерации "О долевом строительстве" (ст. 3, ст. 5, ст. 8, ст. 15).