Покупка вторичного жилья в ипотеку: как ограничить риски продавца и покупателя

Здравствуйте. Согласно статье 404 Гражданского кодекса РФ, задаток выплачивается в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору купли-продажи. По условиям договора задатка, если продавец не исполняет обязательства по продаже квартиры, покупатель вправе потребовать возвращения задатка в двойном размере. Однако, сроки поиска продавцом встречного жилья и обязанности по этому поводу должны быть указаны в договоре задатка. Если условия договора задатка не будут выполнены, то последствия для покупателя, могут быть установлены в соответствии с договором задатка. Однако, следует учитывать, что при получении ипотеки, аванс может быть включен в стоимость квартиры только при согласии банка-кредитора.

Для решения данного вопроса я бы запросил следующие документы:

1. Договор купли-продажи вторичного жилья между продавцом и покупателем, если такой уже заключен;
2. Договор между продавцом и риэлтором, которым риэлтор представляет интересы продавца;
3. Письменные соглашения между продавцом и покупателем относительно размера аванса или задатка, условиях его возврата или удержания (если есть);
4. Документы, подтверждающие оплату аванса или задатка покупателем;
5. Правила и условия программы ипотечного кредитования, с которой работает покупатель.

Относительно вопроса о задатке, следует отметить, что в соответствии с гражданским законодательством РФ, задаток - это денежные или иные ценности, переданные одной стороной другой в подтверждение заключения договора купли-продажи. Обычно задаток передается продавцу в момент подписания сторонами договора купли-продажи. Его размер, обычно, составляет от 5 до 10% от общей стоимости имущества.

Ответив на этот вопрос, можно сказать, что задаток может быть рассмотрен как доказательство намерения покупателя приобрести объект недвижимости и выполнять свои обязательства по заключенному договору. При этом, если продавец не выполняет свои обязательства по договору купли-продажи (в данном случае не укладывается в 2-недельный срок на поиск встречного жилья), то покупатель имеет право расторгнуть договор и потребовать возврата задатка в двойном размере, а также потребовать возмещения причиненных убытков.

Относительно аванса, следует отметить, что это предоплата за товар или услугу, которая перечисляется продавцу с целью подтверждения запаса товара или оказания услуги в будущем. Предоплата в рамках ипотеки может использоваться для оплаты первоначального взноса при покупке недвижимости. В случае, если продавец выполнит свои обязательства по договору купли-продажи, сумма аванса будет учтена в общей стоимости квартиры при оформлении ипотеки. Однако, следует уточнить, что принятие решения об учете аванса в стоимости квартиры в рамках ипотеки, зависит от правил и условий конкретной программы ипотечного кредитования, с которой работает покупатель.

Статьи, применимые для решения данного вопроса, могут включать следующие нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ):

• Статья 417 "Договор купли-продажи"
• Статья 429 "Задаток"
• Статья 433 "Возврат задатка"
• Статья 492 "Договор поручения"
• Статья 495 "Ответственность за неисполнение обязательства по поручению"

Кроме того, могут быть применимы некоторые положения Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".