Покупка квартиры на вторичном рынке с ипотекой: специфические требования, ограниченное предложение и расчет НДФЛ при продаже

1) При продаже квартиры, которой продавец владеет менее 3-х лет, НДФЛ должен расчитываться от разницы между стоимостью продажи и стоимостью приобретения владельцем. В данном случае, если продавец получил квартиру по дарственной в 2014 году, то НДФЛ будет расчитываться от разницы между стоимостью продажи и стоимостью квартиры на момент получения ею продавцом (то есть стоимостью в 2014 году). Указание заниженной стоимости в договоре не влияет на расчет НДФЛ, так как налоговые органы могут проанализировать рыночную стоимость квартиры и взыскать налог с продавца в соответствии с ее фактической стоимостью.

2) Да, можно заключить предварительный договор купли-продажи квартиры с отложенным исполнением и указать в нем дату передачи квартиры покупателю в феврале 2017 года, после того как продавец избавится от уплаты налогов. Однако следует учесть, что в случае если за период между заключением договора и передачей квартиры ее стоимость изменится, то продавец может запросить пересмотр цены и скорректировать стоимость квартиры в соответствии со своими ожиданиями. Также, следует убедиться в том, что продавец обладает полномочиями на продажу квартиры и отсутствуют какие-либо обременения или ограничения на право собственности.

Для решения данного вопроса необходимо иметь следующие документы:

1) Свидетельство о праве собственности на квартиру, выданное на имя продавца.

2) Вся документация относительно передачи права собственности на квартиру от гражданки X к ее племяннице Y в феврале 1998 года.

3) Документы, подтверждающие получение наследства квартиры мужем племянницы Y в марте 2013 года.

4) Дарственная на тетю Иванову от гражданина Z в феврале 2014 года.

5) Документы, подтверждающие факт смерти гражданина Z в октябре 2016 года.

6) Сведения о кадастровой стоимости квартиры.

7) Договор купли-продажи квартиры между покупателем и продавцом.

Юрист должен ознакомиться со всеми вышеперечисленными документами, чтобы правильно ответить на вопросы.

1) При продаже имущества, которое находилось в собственности менее 3 лет, налог на добавленную стоимость (НДФЛ) рассчитывается согласно статье 217 Налогового кодекса Российской Федерации. В данном случае, срок владения квартирой продавцом составляет 2,5 года, что означает, что квартира продается владельцем менее 3 лет. Следовательно, продавец должен уплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости имущества в соответствии со статьей 220 Налогового кодекса Российской Федерации. Указание в договоре купли-продажи квартиры заниженной стоимости в 1 миллион рублей неспособствует уменьшению размера налоговой базы для расчета НДФЛ, поскольку статья 220 Налогового кодекса указывает, что налоговая база определяется исходя из фактической стоимости имущества. Следовательно, НДФЛ в этом случае будет рассчитываться от фактической стоимости квартиры, а не от заниженной цены в договоре.

2) Согласно статье 220 Налогового кодекса Российской Федерации, продавец обязан уплатить НДФЛ при продаже имущества, находившегося в его собственности менее 3 лет. Следовательно, в случае продажи квартиры после февраля 2017 года продавец освобождается от уплаты НДФЛ. Однако, чтобы забронировать квартиру за собой и оформить ее в собственность в феврале 2017 года, рекомендуется заключить соглашение/преддоговор о покупке квартиры. В этом договоре должны быть четкие условия, такие как сроки, сумма платежа, условия возврата денег, если условия не выполнены одной из сторон. Данное соглашение/преддоговор позволит покупателю зафиксировать свое намерение купить квартиру и предотвратить ее продажу другому покупателю до февраля 2017 года.

1) Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, НДФЛ при продаже квартиры, владение которой было менее 3 лет, рассчитывается от разницы между ценой продажи и первоначальной ценой приобретения с учётом индексации (если таковая имела место быть). Кроме того, согласно статье 378 Налогового кодекса РФ, указание заниженной стоимости в договоре не является основанием для уменьшения расчёта налога и в случае обнаружения факта занижения цены налоговая инспекция может пересчитать налог.

2) Для решения данного вопроса необходимо оформить договор купли-продажи недвижимости с условием досрочной передачи собственности с момента истечения 3 лет с момента приобретения квартиры. Такой договор должен быть нотариально оформлен и подписан продавцом и покупателем.