ОСС в новостройке: дольщики не получили квартиры и не могут голосовать, застройщик может проголосовать?

Законодательство Российской Федерации не предоставляет застройщику возможности голосовать на общем собрании собственников помещений за дольщиков, которые еще не получили свои квартиры и не подписали автоматизированную платежную подписку. Голоса на ОСС могут быть отданы только собственниками помещений, имеющими на момент голосования соответствующее право. Если собственнику еще не передано помещение, и соответственно, у него еще нет либо не действует АПП, то данному лицу участие в голосовании на ОСС не предоставляется.

Для решения данного вопроса вам понадобятся следующие документы:

1. Устав и правила внутреннего распорядка УК, которые определяют порядок голосования на Общем собрании жильцов.

2. Договоры долевого участия между застройщиком и дольщиками, которые определяют права и обязанности сторон.

3. Законы Российской Федерации о долевом участии в строительстве и УК.

Исходя из статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", договор долевого участия считается заключенным после передачи дольщику права требования передачи ему объекта долевого строительства. Следовательно, если квартиры не переданы дольщикам и они не подписали акты приема-передачи, то они не являются участниками ОСС и не имеют права голоса.

Таким образом, застройщик не может проголосовать на ОСС за дольщиков, которые еще не получили свои квартиры и не подписали АПП. Все решения на ОСС принимаются по принципу "один дольщик - один голос".

Статьи закона, которые применимы для решения данного вопроса:

• Статья 159.1 УК РФ "Мошенничество при продаже недвижимости"
• Статья 159.4 УК РФ "Неисполнение обязательств по внесению денежных средств, предусмотренных договором, на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта недвижимости"
• Статья 293.1 ГК РФ "Управление многоквартирным домом"
• Пункт 5 статьи 45 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 июня 2010 года № 25 "О практике разрешения споров, связанных с долевым строительством" (в части регулирования участия дольщиков в ОСС)