Обмен квартир без уплаты НДФЛ: советы и рекомендации

Согласно статье 217 Налогового кодекса РФ, при обмене имущества взаимно, члены сделки обязаны представить федеральному органу налоговой службы декларации об объектах налогообложения, участвующих в указанной сделке, а также расчеты по исчислению налога на доходы физических лиц. Однако стоит учитывать, что срок освобождения от уплаты налога на доходы физических лиц составляет три года с момента приобретения имущества, а при условии изменения целей использования квартиры на жилую, независимо от срока владения налоговая база не устанавливается.

Что касается второго вопроса, то в соответствии с Налоговым кодексом РФ, при обмене имущества в договоре мены указывается рыночная стоимость объекта, которая соответствует средней цене сделок на аналогичный вид имущества на рынке, а не его фактическая стоимость. При этом, в случае если квартиры будут иметь разную рыночную стоимость, то исчисление налога будет происходить на основании разницы между рыночной стоимостью квартиры, приобретенной ранее и рыночной стоимостью квартиры, полученной в результате обмена. При определении стоимости квартиры в договоре мены рекомендуется указать фактическую стоимость объекта на момент его приобретения.

Для решения изложенных вопросов при обмене квартирами с использованием договора мены потребуется следующий перечень документов: 1. Договор купли-продажи, подтверждающий приобретение первой квартиры в 2013 году; 2. Договор долевого участия, подтверждающий приобретение второй квартиры в 2016 году; 3. Договор мены, заключаемый между продавцом первой квартиры и покупателем второй квартиры; 4. Документы, подтверждающие право собственности на квартиры (паспорт квартиры, выписка из ЕГРН); 5. Кадастровую справку с историей изменения кадастровой стоимости двух квартир (потребуется для установления порядка расчета налоговой базы НДФЛ).

Ответ на первый вопрос: при обмене первой квартиры на вторую квартиру с использованием договора мены в 2018 году, налог на доходы физических лиц (НДФЛ) приобретает обязательный характер. Размер НДФЛ составляет 13% от разницы стоимости двух квартир, если сумма полученной прибыли привышает порог в 250 тысяч рублей (ст. 217 НК РФ). В связи с этим, необходимо оценить кадастровую стоимость квартир на момент обмена. Если разница стоимости квартир не превышает 250 тыс. руб., то НДФЛ не будет начислен.

Ответ на второй вопрос: при заключении договора мены, в котором будет указана кадастровая стоимость квартир, необходимо учитывать, что налоговая база для расчета НДФЛ будет соответствовать разнице между этими стоимостями. Поэтому, если имеются документы, подтверждающие расходы на приобретение второй квартиры, которые могут быть признаны налоговым органом, то целесообразно указать в договоре мены стоимость второй квартиры, равную размеру этих расходов (например, стоимость долевого участия). Необходимо отметить, что для каждой квартиры налоговые базы будут рассчитываться отдельно в зависимости от стоимости каждой квартиры в момент обмена.

Налоговый кодекс РФ: 1. Статья 214, пункт 2 - об облагаемости налогом дохода от обмена имущества. 2. Статья 221, пункт 2 - о порядке исчисления налога при обмене имуществом, полученным по договору долевого участия в строительстве. 3. Статья 39, пункт 5 - о кадастровой стоимости имущества.