НДФЛ при продаже комнат в квартире: как считать налог, что поможет соглашение о распределении дохода и вычеты?

1) Для определения суммы налога на доходы физических лиц (НДФЛ) от продажи комнаты следует применять правило пропорционального расчета на основании отношения стоимости проданной комнаты к общей стоимости квартиры. Однако, если государственная регистрация права на каждую комнату была произведена отдельно, то следует считать, что квартира является составной частью многоквартирного дома, а продажа каждой комнаты - отдельной сделкой, в таком случае налоговая база будет рассчитываться отдельно для каждой продаваемой комнаты. 2) "Соглашение о распределении дохода" может быть заключено только между супругами, которые являются собственниками имущества в долевой собственности. В данной ситуации, где каждая комната оформлена на определенное лицо, такое соглашение не применимо. 3) Вычет в размере 1 млн рублей применяется к налоговой базе отдельно для каждой продаваемой комнаты, поэтому уменьшение налоговой базы на 1 млн рублей возможно только для продажи одной комнаты. Для других комнат вычет будет рассчитываться в соответствии со ст. 220 НК РФ на общую сумму дохода от продажи этих комнат. 4) Если вы собираетесь использовать выручку от продажи комнаты для приобретения нежилого помещения в коммерческих целях, вы можете применить механизм взаимозачета, если продаваемые комнаты и приобретаемое помещение находятся в одном районе недвижимости, предназначенном для использования в коммерческих целях. Однако, в этом случае вы не можете использовать вычеты из налоговой базы от продажи комнат для уменьшения налоговой базы при приобретении нежилого помещения.

Для решения вопроса о уменьшении НДФЛ от продажи комнаты понадобятся следующие документы:

1) Договор купли-продажи комнаты, в котором будет указана цена продажи и кадастровый номер комнаты;

2) Документы, подтверждающие собственность на комнату (например, выписка из Единого государственного реестра недвижимости);

3) Если одна из комнат была подарена мужем, то нужно предоставить документы, подтверждающие дарение комнаты (например, договор дарения);

4) Если было заключено "Соглашение о распределении дохода" между вами и мужем, то нужно предоставить это соглашение;

5) Документы, подтверждающие покупку нежилого помещения (если планируется использование в коммерческой деятельности).

Отвечая на вопросы:

1) Сумма налога на доходы физических лиц (НДФЛ) будет зависеть от стоимости продажи каждой комнаты и ваших долей в собственности этих комнат. При продаже 3 комнат по одному договору купли-продажи, НДФЛ будет рассчитываться на основании доли собственности каждого из продавцов (в данном случае, ваши и мужа);

2) Соглашение о распределении дохода может уменьшить налоговую базу и помочь уменьшить сумму налога по каждой комнате в соответствии с вашими долями. Однако, чтобы было возможно применить это соглашение, необходимо чтобы предметом договора была доля в общей собственности, что, возможно, не подходит для данной ситуации, так как кадастровый номер комнаты имеет значение;

3) Применительно к данной ситуации, вычет в размере 1 000 000 рублей (который, я полагаю, вы имели в виду как возможный "налоговый вычет") не применяется, так как сумма продажи одной комнаты уже не превышает 1 000 000 рублей. При продаже объектов недвижимости налоговый вычет можно применять только в случае, если сумма продажи превышает 3 миллиона рублей;

4) Взаимозачет при продаже комнат и покупке нежилого помещения возможен, но подробности могут быть оговорены только после оформления всех необходимых документов и рассмотрения конкретной ситуации, а также в зависимости от правовых норм, действующих в данном регионе РФ.

1) Статья 214.1 Налогового кодекса РФ: "Приобретенное имущество подлежит налогообложению по ставке 13 процентов суммы дохода, полученного налогоплательщиком при продаже такого имущества, или суммы, полученной от реализации права требования к отчуждению такого имущества, за вычетом суммы расходов, связанных с приобретением и продажей такого имущества, в том числе убытков, которые были учтены при налогообложении прибыли (дохода) и (или) расходов, в порядке, определенном Налоговым кодексом Российской Федерации".

2) Статья 244 Налогового кодекса РФ: "При налогообложении доходов, полученных супругами в период брака, доходы супругов подлежат определению и налогообложению независимо друг от друга, за исключением случаев, когда по договору брачного имущества приобретенное имущество перешло в совместную собственность супругов".

3) Статья 220 Налогового кодекса РФ: "Размер расходов, учитываемых при определении объекта налогообложения при налоговом вычете, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 220.1 настоящего Кодекса". Статья 220.1 Налогового кодекса РФ: "1. Налогоплательщику предоставляется право на налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей при наличии документов, подтверждающих фактические расходы на приобретение имущества, для продажи которого применяются правила, предусмотренные статьей 214.1 настоящего Кодекса, и соответствующего имущества, при условии, что такое имущество она владела более 3-х лет".

4) Вопрос взаимозачета здесь не имеет отношения к налогообложению и не регулируется Налоговым кодексом РФ. Решение данного вопроса может быть регулируемо гражданским законодательством.