Купля-продажа квартиры с двумя собственниками: как обезопасить себя при оформлении двух договоров на сумму до 1 млн. рублей, получить наличные и предотвратить споры

Здравствуйте! Перед тем как подписывать договор купли-продажи квартиры, стоит обязательно убедиться в правильности всех документов, связанных с ее собственностью. Кадастровый паспорт должен оставаться у продавцов. В случае, если регистрация перехода права собственности будет невозможна по тем или иным причинам, необходимо указывать в договоре условия, которые позволят покупателю продолжать жить в квартире до тех пор, пока не будет найдено равноценное жилье или не будет выплачена сумма, достаточная для приобретения аналогичной квартиры. В данном случае, может быть использована формулировка: "Покупатель оставляет за собой право на проживание в квартире до тех пор, пока продавцы не обеспечат ему равноценное жилое помещение в доме аналогичной категории или пока не будет выплачена денежная компенсация, достаточная для самостоятельного приобретения аналогичной квартиры". В договоре также стоит предусмотреть ответственность продавцов в случае, если суд признает договор недействительным, а именно указать, что продавец обязуется приобрести покупателю равноценное жилое помещение или предоставить денежную компенсацию. При подписании договора купли-продажи стороны также могут установить сроки освобождения квартиры и порядок ее передачи. Однако, помимо указанных моментов, важно уточнить все условия и нюансы, связанные с квартирой и ее собственностью, например, наличие и состояние перепланировки, наличие ограничений в распоряжении квартирой, наличие задолженностей по коммунальным платежам, наличие прав третьих лиц на эту квартиру и др. В случае возникновения спорных ситуаций, следует обращаться к юристу для получения консультаций и разрешения вопросов.

Для решения данного вопроса будут необходимы следующие документы: 1. Паспорта собственников квартиры. 2. Документы, подтверждающие право собственности на квартиру (договор дарения, свидетельство о наследовании, договор купли-продажи и т.д.). 3. Договор купли-продажи, который будет заключен у нотариуса и подготовлен им. 4. Договор купли-продажи на покупку доли в квартире, если таковой будет заключен. 5. Передаточный акт, который будет подписан после заключения договора купли-продажи. 6. Кадастровый паспорт квартиры, если таковой имеется.

В договоре купли-продажи следует обязательно указать условия по оплате - сумму, сроки, порядок и форму оплаты. Дополнительно может быть указана ответственность сторон за нарушение этого условия. Если регистрация права собственности будет невозможна по каким-либо причинам, в договоре можно предусмотреть условие о возврате денежных средств.

В договоре также следует уточнить условия по передаче квартиры (сроки, состояние квартиры на момент передачи, уведомление о необходимости освобождения), а также условия о разделе коммунальных платежей на период до передачи квартиры.

По вопросу сроков поиска жилья и переезда на новое место, следует обсудить этот вопрос с собственниками и, если возможно, включить подобные условия в договор.

Относительно формулировки данного условия в договоре (ст. 421 ГК РФ (свобода договора), ст. 461 ГК РФ (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя)), юрист должен составить такую формулировку, которая будет учитывать все условия и требования сторон, а также соответствовать Закону о защите прав потребителей.

По вопросу о передаточном акте, обычно он остается у покупателя, а кадастровый паспорт остается у собственников квартиры.

Помимо вышеуказанных моментов, в договоре следует уточнить условия по обслуживанию квартиры, пользованию общей собственностью, правах и обязанностях сторон, а также предусмотреть условия о разрешении споров и ответственности сторон за их нарушение.

Необходимо также учесть, что заключение договора купли-продажи имеет свои риски, и поэтому перед его подписанием необходимо внимательно изучить условия договора и убедиться в правомочности и желании собственников продать квартиру.

Напишу статьи закона, применимые в данном случае:

• Статья 421 ГК РФ "Свобода договора".
• Статья 461 ГК РФ "Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя".
• Глава 16 ГК РФ "Договор купли-продажи".
• Глава 12 ГК РФ "Договор дарения".
• Глава 21 ГК РФ "Наследование".
• Федеральный закон от 31 июля 1998 г. № 154-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
• Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Необходимо отметить, что для полноценной консультации, необходима более детальная информация о ситуации и всех документах, а также проведение подробного анализа законодательства и практики применения в судебных решениях.

Статьями закона, применимыми для решения данного вопроса, являются:

• Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), в том числе статьи 421 и 461;
• Закон Российской Федерации "О переводе прав на недвижимое имущество и об ипотеке" от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ;
• Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 128-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";
• Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ);
• Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГКК РФ).