Купите жилое подвальное помещение на земле ИЖС с правособственностью и долей на участок: риски и возможности

Здравствуйте. При покупке жилого подвального помещения в многоквартирном доме, необходимо учитывать следующее. Если дом находится на земле ИЖС, то право собственности на землю и объект недвижимости (в данном случае дом) могут разграничиваться. Однако, если дом стоит на земле, которая является объектом индивидуальной жилой застройки (ИЖС), то его можно снести только в случае наличия всего необходимого пакета документов, выданных компетентными органами власти, таких как согласование градостроительных условий и ограничений, проектная документация, разрешение на строительство и др.

Одним из рисков, которые могут возникнуть при покупке жилого подвального помещения в многоквартирном доме на земле ИЖС, является возможность отчуждения земельного участка, на котором находится дом, из-за принятия решения о перепланировке или строительстве в данной местности. В этом случае, возможно, потребуется перенос дома на другой участок и возможно, что процедура переноса дома окажется сложной и станет для вас дополнительным риском. Также необходимо учитывать прочие риски, связанные с состоянием дома, такие как инфраструктурные проблемы, возможность протечек, дефекты строительства и др. В любом случае, рекомендуется внимательно изучить все необходимые правовые документы и юридические аспекты данной сделки.

Для решения вопроса о покупке подвального помещения на ИЖС земле в многоквартирном доме необходимо следующее:

1. Ознакомиться с документами, которые удостоверяют право собственности на жилое помещение, а именно:

• свидетельство о праве собственности на помещение;
• договор купли-продажи или иной документ, подтверждающий переход права собственности на помещение;
• устав или решение общего собрания собственников помещений организации, управляющей домом, если таковая имеется.

1. Получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровом номере земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и подвальное помещение.

2. Убедиться в том, что земельный участок, на котором расположен дом, отведен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и что участок не используется для других целей, например, для строительства объектов коммерческой или общественной недвижимости.

3. Обратиться в органы местного самоуправления и узнать, были ли нарушены правила зонирования территории и строительства при возведении многоквартирного дома на ИЖС земле.

4. Убедиться в том, что приватизация подвального помещения прошла в соответствии с законодательством о приватизации жилищного фонда.

5. Проконсультироваться со специалистом в сфере недвижимости или юристом для проведения сверки документов и установления возможных рисков при приобретении подвального помещения на ИЖС земле.

Относительно рисков, возможны следующие сценарии:

• Если многоквартирный дом построен на земельном участке, который не предназначен для индивидуального жилищного строительства, то существует вероятность, что дом признают для сноса и лишат права собственности собственников;
• В случае выявления нарушений правил зонирования территории и строительства на ИЖС земле, могут возникнуть проблемы с дальнейшей эксплуатацией объекта недвижимости;
• Возможны споры по поводу доли в земельном участке, которая продается вместе с подвальным помещением.

Для решения данного вопроса могут быть применены следующие статьи закона:

• Гражданский кодекс РФ (статьи 130-137, 223, 450)
• Закон РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (статьи 11, 14)
• Градостроительный кодекс РФ (статьи 30, 51, 222, 225)
• Земельный кодекс РФ (статьи 16, 17, 19, 23, 24, 28, 29, 44, 47, 49, 73, 85, 86)
• Федеральный закон "Об основах государственного регулирования градостроительной деятельности" (статьи 61, 62)

Относительно рисков, если дом может быть признан для сноса, то с учетом статей вышеупомянутых законов, могут возникнуть риски лишения собственности и права пользования земельным участком, а также возможных финансовых потерь при обременении этого имущества.